杭州取消土地最高限价、六区仍限房价,背后有何考量?

热点楼市城市杭州也取消土地限价了。11月9日,杭州挂出新一批地块,最大的亮点是土地不再限价,实行“价高者得”。不过,在限房价上,分区施策,拱墅、滨江等六区依然限房价,富阳、临安等四区房价不再设限。

根据中指研究院监测数据显示,此前实施集中供地的22城中,目前已经取消土地限价的有16城,分别是:成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、沈阳;而北京、上海及郑州的部分地块,目前仍实行限价。

土地价高者得,四区新房价格不设限

在此之前,杭州土地出让实行地价、房价“双限”+摇号的土拍规则,溢价率不高于12%。

随着越来越多的城市启动土地不限价,杭州也开始跟进。11月9日,据杭州市规划和自然资源局官网披露,杭州第13批次10宗宅地正式挂牌。公告指出,本次挂牌出让宗地实行自由竞价,按照“价高者得”的原则确定竞得人。这意味着杭州土地出让也取消了地块最高限价的设置。

杭州的土拍“双限”政策始于2019年,而过去十年,也仅在2015年-2016年的一段时间实行过“价高者得”,其他时间段都有不同程度的溢价上限。如今,杭州全面放开土地价格上限,可谓一大突破。

但是,在“房地联动”的新房价格限制上,杭州仍有所保留。其中,上城、拱墅、滨江、西湖、萧山、余杭六区依然限房价,富阳、临安、临平、钱塘四区的新房价格则不再设限。

杭州这种精细化调控背后的原因是什么?对此,中指研究院华东大区常务副总高院生表示,本次新房限价调整主要在外围区域,主城四区以及萧山、余杭依旧限房价,这些区域中的热门板块楼盘流速普遍较快,且项目热销与限价政策带来的一二手房倒挂有强关联性,如若放开新房限价将对市场流速造成影响,有一定潜在风险。富阳、临安、临平、钱塘等放开新房限价后,这些区域的价格将回归市场逻辑,房企在开发项目时也能够更灵活地制定价格。

杭州土拍新政细分背后,是各区土地市场、房产交易的明显分化。

目前,仍限价的六个城区分布着杭州土地市场最热的板块,包括申花、江河汇、奥体、钱二等;不限价的四个区,住宅地块多以底价成交。

在楼盘成交方面,随着10月份杭州缩小限购区域,新盘也活跃起来,但是更加分化,部分楼盘中签率变低。10月23日-10月29日时间段(下同),位于上城区的芝澜月华轩,综合中签率仅约11.31%,前一期则是33.78%;位于滨江区的平晖府中签率从39.23%降至27.89%;西湖区的建发云启之江中签率从前一期的27.56%降至11.93%;而位于临平区、富阳区的项目,要么无需摇号,要么是较高的中签率。

新政叠加,业内预计杭州土拍会升温

杭州最近的一场土拍是10月27日4宗宅地出让,整体热度下滑,其中1宗位于萧山区南站新城的地块摇号成交,其余3宗来自上城区笕桥单元、余杭区西站新城以及临安区锦南板块的地块,均以底价成交,揽金约43.22亿元。

此次土地限价取消、部分区域新房不限价后,杭州土拍会迎来哪些变化?

镜鉴咨询创始人张宏伟认为,“相对于其他城市,杭州土地市场本来就稍微有那么一点温度,尤其是主城区的一些核心地块,取消限价之后,土拍的温度会起来。”

而在10月16日的新政中,杭州还指出,在原有以土地竞买保证金缴纳作为参加土地竞买履约保证的基础上,增加见索即付银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式。

“这意味着,不用直接交现金,拿着银行保函,就可以拍地,大幅降低了土地参拍的门槛,叠加今日的限价取消,杭州土拍市场会很快活跃起来。”张宏伟如是说。

那么,杭州土地取消限价会影响到楼市“温度”吗?张宏伟表示,土拍市场的热度应该也会传导到房产销售市场。年底,杭州楼市销量翘尾行情应该没有问题。

新京报记者 段文平