深市两只房地产债均获积极认购 资本市场助力房企持续健康发展

11月28日,华润置地和招商蛇口2家房企公布公司债券发行结果,据悉,该2家公司通过深交所债券市场发行,合计募集资金58.4亿元。据了解,本次两只房地产债最终发行规模与预计发行规模一致,并获得了投资者的积极认购:华润置地总认购倍数1.18倍,招商蛇口总认购倍数1.11倍。本次的两只房地产债期限均较长,华润置地为5年期债券,招商蛇口为3年期债券,将更好地支持发行人的中长期资金需求。

同日晚间,万科发布公告称,为满足公司业务发展需要、利用存量资产拓宽融资渠道,公司拟开展商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)业务,并于2023年11月27日获得深交所关于本事项的无异议函。

分析人士指出,资本市场对房企持续拓宽融资渠道有着重要作用,将持续助力房企持续健康发展。

持续提供长期、低成本融资

11月17日,中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会。会议强调,过去一段时间,金融部门积极配合行业主管部门和地方政府,从房地产市场的供需两端综合施策,保持信贷、债券、股权等重点融资渠道稳定,支持改善行业经营,优化调整个人住房贷款政策,着力稳定房地产市场,取得了良好的效果。

前述会议指出,支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。要继续配合地方政府和相关部门,坚持市场化、法治化原则,加大保交楼金融支持,推动行业并购重组。要积极服务保障性住房等“三大工程”建设,加快房地产金融供给侧改革,推动构建房地产发展新模式。

可以看到的是,在上述表态下,房企融资渠道正不断拓宽,其中资本市场更是极为重要的一环,将为房企持续提供长期、低成本的资金支持。

招商蛇口的公告显示,2023年11月24日,发行人和主承销商在网下向专业机构投资者进行了票面利率询价,3年期固定利率债券的利率询价区间为2.50%-3.50%。根据网下向专业机构投资者询价结果,经发行人和簿记管理人协商一致,最终确定本期债券的票面利率为3.20%。

华润置地公告显示,2023年11月24日,发行人和主承销商在网下向专业机构投资者进行了票面利率询价,利率询价区间为2.80%-3.80%。根据网下向专业机构投资者询价结果,经发行人和主承销商协商一致,最终确定本期债券票面利率为3.25%。

招商蛇口在募集说明书中还表示,本期申请债券发行规模为不超过人民币38.4亿元(含38.4亿元),募集资金扣除发行费用后,公司拟全部用于偿还有息负债,其中不超过18.4亿元用于置换已偿付的“18蛇口03”公司债券本金,剩余部分用于偿还银行借款。其中,“18蛇口03”公司债券的票面利率为5.25%。

房地产行业回暖明显

2023年以来,房地产行业正在出现更多积极信号。在积压需求集中释放及前期政策效果显现等因素带动下,一季度热点城市迎来“小阳春”行情,但二季度增长动能放缓,城市分化加剧。土地市场呈现“整体偏冷,局部火热”的格局。全国300城住宅用地供求规模同比下降均超三成,但房企在核心城市补货意愿增强,局部城市土拍升温。政策整体延续宽松基调,因城施策支持刚性和改善性住房需求,“稳支柱”“促需求”“防风险”的各项举措逐步落位之下,房地产行业正在回暖。

行业边际改善的信号也能从深市房企业绩表现中得到印证。

2023年前三季度深市48家房企合计实现营业收入6,966.14亿元,归母净利润合计122.76亿元,扣除非经常性损益后的净利润合计96.89亿元。2023年前三季度深市房企平均销售毛利率为23.40%,较上年同期的销售毛利率24.93%略微下滑。截至2023年9月30日,深市48家房企合同负债余额为1.27万亿元,较上年同期减少16.49%,存货余额为2.66万亿元,较上年同期减少12.60%,库存去化成效显著。

债务杠杆方面,截至2023年9月30日,深市28家房企的现金短债比大于1,48家房企带息债务规模为12,386.95亿元,较2022年底下降4%,地产公司主动性降负债效果显现;公司资产负债率平均为57.28%,较上年同期下降2.48个百分点;剔除预收款后的资产负债率平均为42.50%,较2022年底下降1.73个百分点,持续降低负债水平有助于企业适应房地产市场的未来。

企业层面,招商蛇口、滨江集团、万科A等代表企业经营稳健。其中,招商蛇口今年前三季度实现营业收入758亿元,归母净利润38亿元,同比增长27.5%,扣非归母净利润30亿元,同比增长27.5%。2023Q1-3公司实现销售金额2263亿元,同比增长12.3%,实现销售面积918万方,同比增长21.9%,公司销售增速持续领先行业。截至2023年三季度末,公司净负债率41%,剔除预收账款的资产负债率60.5%,现金短债比2倍,短期偿债能力强,三道红线维持绿档。综合融资成本持续压降,2023年上半年为3.65%,较年初下降24个基点。

分析人士指出,目前前期出台的地产优化政策正在持续落地,看好未来地产融资端和销售端迎来回暖迹象,叠加城中村改造持续推进,有利于推动房地产业转型和高质量发展。

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