“价高者得”政策落地后,杭州、成都土地溢价攀高

恢复“价高者得”的土地出让政策后,各地的土地市场出现了不同寻常的反应。

12月12日,杭州举行今年第13批供地,共出让10宗地块,其中9宗地块成交,收金133.9亿元,平均溢价率为10.5%。值得一提的是,其中3宗优质宅地竞争激烈,带动平均溢价率回升显著,特别是铁路北地块溢价率高达38.3%,成为区域内新的高价地块。

同一天,成都也举行土拍,中心城区成交6宗宅地,最高溢价率为43%,平均溢价率为18%。

从目前来看,以杭州、成都为代表的“强二线”城市土拍存在哪些特征?哪些房企在积极拿地?

杭州3宗地块高溢价成交

12月12日,杭州举行今年第13批供地,共出让10宗地块,有9宗地块成交,收金133.9亿元,成交楼面均价为15563元/平方米,平均溢价率为10.5%,另有1宗地块流拍。从成交结果来看,3宗地块以高溢价成交,2宗地块以溢价成交,4宗以底价成交。

中指研究院华东大区常务副总高院生表示,本次土拍热度偏中性,3宗优质宅地竞争激烈,带动平均溢价率回升显著,但综合商住及远郊地块依旧低迷。

杭州第13批土地出让对杭州具有重要意义。在此之前,杭州土地出让实行地价、房价“双限”+摇号的土拍规则,溢价率不高于12%。杭州的土拍“双限”政策始于2019年。而过去十年,也仅在2015年-2016年的一段时间实行过“价高者得”,其他时间段都有不同程度的溢价上限。

随着越来越多的城市启动土地出让不限价,杭州也开始跟进。11月9日,据杭州市规划和自然资源局官网披露,杭州第13批10宗宅地正式挂牌。公告指出,本次挂牌出让宗地实行自由竞价,按照“价高者得”的原则确定竞得人。这意味着杭州土地出让也取消了地块最高限价的设置。不过,在限房价上,杭州分区施策,拱墅、滨江等六区依然限房价,富阳、临安等四区房价不再设限。

杭州全面放开土地价格上限后的首场土拍,成为业内关注的焦点。

此次土拍中,兴耀摘得的铁路北地块,溢价率高达38.3%,成为区域内新高价地块,成交楼面价25258元/平方米,与2020年至今最高楼面价相比,仍高出2563元/平方米。而绿城以总价74.14亿元连落四子,成为本次土拍最大赢家。

“虽然铁路北出现了新的高价地,但是杭州第13批土地的优质宅地利润空间进一步降低。虽然此次土拍取消土地限价,但主城四区与余杭、萧山均保留新房限价,因此热门地块利润空间有限,对企业成本控制能力要求较高。其中,铁路北、石桥华丰、未来科技城3宗地块平均房地价空间约为10475元/平方米,绿城摘得的未科地块房地价差低至9219元/平方米。”高院生如是说。

在高院生看来,此次综合商住地块热度不一,房企仍偏谨慎。比如,此次杭州推出4宗含有13%-40%商办比例的地块,其中仅宁围地块溢价率达9.6%,被伟星摘得,其余地块均以底价或低溢价成交。利润差异也在决定着地块热度,若以商办全自持估算,宁围、下沙金沙湖地块房地价差空间仍超14000元/平方米,高铁新城、北部新城地块房地价差则不及12000元/平方米。此次下沙金沙湖地块虽有利润保障,但市场较为低迷,最终被龙湖以底价摘得。

成都热点地块最高溢价率达到43%

据中指研究院统计,此前实施集中供地的22城中,目前已有18城取消土地限价,包括成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、沈阳等;而北京、上海、深圳、宁波目前仍实行限价。

在取消土地限价的18城中,就有成都。事实上,早在10月23日,四川省成都市公共资源交易服务中心挂牌7宗宅地。此次拍卖采取“竞地价”方式,取消了 “限价竞买+抽签竞得”方式,且未设置成品房清水最高销售均价,进一步取消地价限制。最终,7个地块全部成交,其中3个地块以溢价成交,此前被看好的青羊区66亩地块溢价率达到30%。

12月12日及12月15日,成都中心城区有两次宅地供应。其中,12月12日原计划出让8宗涉宅用地,其中2宗地块因故终止,剩余6宗地块分布于温江区、锦江区、成华区等区域,最终6宗地块全部成交,合计257亩,规划建面约35.3万平方米,总成交价约46亿元,最高溢价率达到43%,平均溢价率为18%。从成交结果来看,3宗地块以溢价成交,3宗地块以底价成交。

此次土拍中,锦江区29亩地块经过超70轮竞价,由仁和斩获,成交楼面地价为23500元/平方米,溢价率为43%,刷新了大成都楼面价纪录;成华区11.2亩地块吸引了4家企业参拍,由邦泰竞得,成交楼面价为21100元/平方米,溢价率为34%,这也是区域成交楼面地价首破2万元/平方米;武侯区51亩地块吸引了7家企业参拍,由中铁建竞得,成交楼面地价为18800元/平方米,溢价率32%,其成交楼面价位列区域第二。

对于此次成都土拍结果,中指研究院四川公司分析人士认为,随着房地产市场的区域分化愈发明显,开发企业投资战略更加聚焦,核心区域优质地块仍保持高热,而非热点区域的土拍市场进一步冰封。

而针对杭州土地市场,高院生表示,总体来看,本次地块质量均衡,但企业对于综合地块仍偏谨慎,造成热度持续分化。杭州第14批土地将于12月28日集中出让,其中不乏湘北、运河新城、未来科技城等优质地块,预计将吸引更多企业参与争夺。

新京报记者 袁秀丽

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