深圳向港澳居民放开商办物业、商务公寓限购,对市场影响几何?

近日,有市场消息称,目前深圳市非住宅类的商业办公物业、商务公寓等,对港澳居民放松限购。9月7日,新京报记者核实了解到,该消息属实。而对港澳居民在深圳“限购一套住宅”的政策并未有变化。

深圳市住房公积金管理中心相关人士表示:“不包括台湾居民和境外人士,港澳居民可以购买非住宅类的商办物业或商务公寓,不限套数,2023年9月5日公布的。”

业内人士认为,在大湾区融合加速的背景下,该政策可吸引港澳居民资金投资或自用。

引入外部需求促进去库存

来自深圳中原研究中心统计显示,8月份,深圳共计有11个商业项目获批销售,批售面积共2.40万平方米,环比上涨13.5%;批售套数300套,环比上涨117.4%。网签数据显示,8月一手商业共成交39套,环比下降63.2%;成交面积0.17万平方米,环比下降90.3%。此外,8月份深圳二手商业成交338套,环比上涨38.5%;成交面积合计2.96万平方米,环比上涨66.6%。对此,深圳中原研究中心分析,8月二手商业成交上涨,但其他商办产品成交下滑,整体市场仍然低迷。

值得一提的是,由于2020年7月深圳商务公寓停止审批,近两年商务公寓无货可卖,销售量持续走低。今年只有4月和8月有新增商务公寓入市,截至8月,深圳商务公寓销售总金额只有192亿元。对此,深圳中原研究中心指出,目前深圳公寓、商办去化还是比较慢,它们的投资属性较强,在目前的行情下,持币在手是更多人的选择。总体来看,近两年商务公寓供应下滑严重,成交也快速下滑。

聚焦写字楼市场,世邦魏理仕研究报告显示,2023年上半年,深圳写字楼共录得23.8万平方米的新增吸纳,同比实现1.5%的增长,环比也有提升。但受新增供应密集入市的影响,整体市场空置率环比、同比分别上升1.5个和3.2个百分点至20.3%。

对此,镜鉴咨询创始人张宏伟表示,深圳的非住宅类物业,比如写字楼、商务公寓去化压力较大,对港澳居民开放非住宅类购房资格,从政策目的来看,是想借助港澳居民去化非住宅类物业的库存。

不过,在张宏伟看来,港澳居民尤其是有投资经验的高净值人群,即使购买非住宅类物业,也都会挑选市中心核心优质资产进行投资配置,很少会买非核心区的非优质资产。因此,从实际政策效果来看,深圳核心区优质写字楼、公寓的销售量有可能在短期内会有一波行情,但非核心区的非住宅类物业仍然面临较大的去库存压力。

58安居客研究院院长张波表示,一方面,深圳的办公楼市场及零售地产空置率保持相对高位,需要引入更多外部需求。另一方面,港澳和深圳地理位置的紧密度,也决定了存在大量外溢性需求存在,尤其是深圳放松楼市政策后,市场的热度已现回升,放开非住宅类商办物业或商务公寓人群限制,更有利于相关物业加速去化。

部分区域港澳销售占比或提升5%-10%

“该政策并非为了去化商办类项目那么简单,背后还有其战略意义,是顺势而为的引领性政策。”国家高端智库研究员宋丁如是说。

宋丁分析指出,深圳这些年写字楼、商铺、商办公寓积累的库存量较大,去化较难。由于批地较早,所以这两年还有一些项目在陆续推出,预计到2024年前,商办类项目会不断增加,2024年以后才会陆续减少。这些非住宅类物业,单靠深圳本地及内地人群来去化,估计时间较慢。之所以把这些物业向港澳居民开放,其一大背景在于,在大湾区战略下强调深港对接、深港共享和深港互动,这也是香港进一步融入大湾区的重要表现。

除此之外,宋丁指出,近年来很多港澳居民来深圳消费,特别是香港居民,对深圳的陌生感逐步降低,也逐步习惯了在深圳消费,还有不少港人北上到深圳做生意,因此,该政策可以引导这些人群在深圳购买商办类项目,居住或者注册公司。

展望接下来市场,宋丁认为,预计在政策利好下,深圳的商办类物业,特别是通关口岸一带的相关物业,向港澳居民销售的比例可能会提升5%-10%。由此不仅可以推动相关物业的去化速度、活跃市场,也能给港澳同胞进入深圳提供更多机会,从而有利于大湾区内部进一步融合发展。

深圳中原研究中心也分析,深圳市商业办公物业、商务公寓等对港澳居民放松限购的政策,可吸引港澳居民资金投资或自用。在大湾区融合加速的背景下,未来会有越来越多的港澳居民到深圳生活、办公。新政可以加快商业类产品的去化,但对深圳整体楼市影响不大。

新京报记者 张晓兰