“认房不认贷”持续扩容,一线城市新房、二手房热度明显回升

央广网北京9月6日消息(记者门庭婷)在北上广深等一线城市相继落地“认房不认贷”政策后,杭州就原有“认房不认贷”政策再次调整优化。根据中指监测,除了一线城市外,目前武汉、中山、惠州、东莞等城市已明确发文执行首套住房“认房不认贷”,短期其他二线和三四线城市或将全面跟进。

杭州“认房不认贷”政策升级调整,短期对会有一定积极作用

据此前报道,2022年11月,杭州市曾发布《关于调整杭州市个人住房按揭贷款政策的紧急通知》,其中规定,对于在杭州市限购区无住房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭,为改善条件再次购买普通自住房,可按首套房贷政策执行(最低首付比例为30%)。

但是,该政策发布后,杭州的商品房交易市场仍然出现了明显降温。根据中指研究院数据,成交方面,杭州8月新房成交75.9万㎡,环比增长29.8%,市场有所回暖,但仍不及去年同期,同比下降16.9%;二手房成交止跌回涨,杭州8月二手房成交3410套,环比增长16.1%,但成交规模仍未恢复至上半年水平,二手房成交价格持续下行,且降幅扩大,市场仍延续以价换量态势。

在此背景下,9月5日,杭州市对“认房不认贷”政策进行了升级调整。调整后,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在本市名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

中指研究院华东大区常务副总高院生分析称,此次调整取消了“相应贷款已结清”的描述,进一步拓宽了“认房不认贷”的范围、降低原二套家庭购房首付比例及贷款利率。

“事实上,2022年11月的‘认房不认贷’已释放部分需求,本次政策调整后,短期对会有一定积极作用,但长期效果有待观察。针对市场实际发展,后续或将还会有系列举措出炉,来实现市场的稳定发展。”高院生提到。

一线城市“认房不认贷”政策颁布后,北上广深市场有何变化?

9月1日,继广州、深圳、上海后,北京也正式宣布落实“认房不认贷”。新政执行后,北京新房、二手房热度均有所回升。

中原地产首席分析师张大伟告诉记者,在9月2日北京执行新政第一天,北京二手房一天成交了大约1200套,明显超过上周同期,上涨了超过100%。新房当天成交超过1800套,而8月全月网签只有3100套,也就是北京新政第一天市场成交就超过之前半个月的成交量。

不过张大伟提醒,9月2日的成交大部分属于被政策影响的恐慌需求入市,有部分成交是之前积压的需求入市,也有部分购房者害怕后续价格上涨,提前交小定金锁定房源,所以1800套成交最后是不是能影响网签还需要看后续市场变化。同时,9月3日新房成交只有900套左右,在9月2日成交量大涨一天卖掉只有半个月的成交量后,大部分入市的项目中优质房源已经去化。

短期来看,中指研究院市场研究总监陈文静认为,北京市场预计前期观望或积压的购房需求将快速释放,而对于“卖一买一”的购房者来说,这部分需求进入市场将需要一定时间,整体市场行情将持续一定时间,但持续时间的长短一方面取决于购房者换房节奏,另一方面也取决于其他优化政策跟进情况。价格方面,当前新房项目仍以回笼资金为主,价格上涨预期和空间整体偏小,而二手房随着挂牌量的上升,价格上涨动力亦不强,预计价格整体以稳为主。

跟北京市场热度相当的上海市场,其成交量也出现了大幅上涨。据中指研究院监测,新政执行后上海新房热度明显有所上升,新房项目到访和认购热度上涨明显,但也与目前处于新房供应高峰有关。二手房市场目前热度反应相对新房较慢。

中指研究院上海分院高级分析师陈炬兰分析称,上海二手房市场热度不及新房的主要原因为:本次新政利好的是外地买房的上海首套刚需及上海置换客户,二手房市场的挂牌量有所上升,多数客户置换打新,而卖方目前降价意愿减弱,二手房市场相对此前格局变化是,挂牌量再次上升,议价空间变小,而买房并没有明显增加,因此上海二手房市场处于僵持状态。

张大伟称:“对于北京上海来说,未来出现一波小高潮已经是板上钉钉,但周围比如北京周围,上海周围很可能出现需求减少的情况。”

同样受益于新政的还有广州市场,根据中指研究院数据显示,9月2-3日广州网签商品住宅216套,较上上周末(8月26-27日)上升91%,远郊区域市场或部分偏纯刚需项目变化不明显,客户仍处于观望态势中。二手房市场方面,部分客户存在置换需求,挂牌量小幅上升,中介带看量上升,但成交量变化不大,存在一定的议价空间。

深圳也在新政执行后首个周末迎来了大批购房者看房,意向登记人数明显上升,部分新盘开盘去化较好。中指研究院华南分院总经理杨红侠提到,预计短期内,深圳部分前期积压的潜在需求有望得到释放,但主要以一手新房为主,市场或将呈现一手热度回升、二手维持平稳的特征。

整体来看,张大伟表示,在政治局会议明确了政策方向之后,各地调整优化调控政策的节奏也已经加快,具体会有哪些政策,一方面取决于当前各地政策工具箱的空间,另一方面也与城市市场表现密切相关。从7月24日开始,截至8月底,全国房地产进入密集政策发布期,累计房地产调控超过140次,刷新同期历史记录。仅8月一个月就超过120次政策,刷新月度历史记录。