杭州二手房挂牌量21万套 该如何看待

截至4月11日,杭州市区(含富阳、临安)二手房挂牌量高达212992套,其中住宅挂牌量为173085套。

对任何一个市场而言,库存量都是一个不可忽略的关键数据,因为它会决定供需关系,并进而对市场预期产生直接影响。二手房市场也是如此。

那么,究竟该如何看待杭州的21万套二手房挂牌量?

21万套挂牌量,这个数字大么?肯定是巨量,因为这是杭州二手房挂牌量史上新高。再来横向对比国内其他城市,比如北京、上海、深圳等,杭州的二手房挂牌量也是遥遥领先。

但为何杭州的二手房挂牌量远超一线城市?这里面其实大有玄机,甚至可以说是杭州数智发达、走在全国前列的一个佐证。

杭州的二手房在售卖之前必须要在房管部门备案,拥有一个唯一的编号,这就相当于是房源身份证号。而且这个数据是可以公开查询的,也就是目前各大媒体新闻报道经常引用的挂牌量数据。

但是其他城市大多没有这样做,因此二手房挂牌量数据的精准度就远逊杭州。以深圳为例,4月1日二手房挂牌量仅为10.5万套,数据源自四大中介公司。再看上海的挂牌量,来源众多,搜索不同媒体的报道时,数据大相径庭,有媒体称是4.6万套,也有媒体称是10万套。

在全国,杭州的二手房数据称得上是最“透明”的,因此也更容易成为众矢之的。理解了杭州和其他城市二手房挂牌量统计方式上的差异,显然有助于我们更加客观看待数据背后的意义。

不过,纵向比较的话,杭州二手房挂牌量近几年确实快速增长。

2018年7月杭州市区二手房挂牌量仅为4.3万套。随后,杭州二手房挂牌量几乎是逐月激增,并在2019年11月突破10万套大关,2022年12月突破20万套大关。在这一过程中,虽然有几个月挂牌量下降,比如2020年1月、2020年9月、2020年12月、2021年3月、2021年8月、2022年2月等,但都是昙花一现,挂牌量增长的大趋势不改,最新的挂牌数据已经超过21万套。

当市场处于上升通道,很多房东就会惜卖,二手房挂牌量也就是库存量自然就会变少;当市场步入下行期,抛售潮就会不可避免地涌现,挂牌量也会水涨船高。

当然,杭州二手房挂牌量激增,也与杭州的楼市环境有关。21万套挂牌房源中,住宅房源为17.3万套。杭州最近几年常住人口猛增,2018年末还只有980.6万人,2022年末已飙升至1237.6万人,净增将近260万人。随着杭州人口基数增加,二手房市场也会同步扩容,挂牌量增长也是必然。

此外,2016年至今,由于新房与二手房的价格倒挂现象一直存在,新房销售较为火爆,多个年份新房成交量超过15万套。随着这些楼盘陆续交付,部分投资客决定获利离场,也使得一些次新小区二手房挂牌量激增,对总挂牌量激增起到了推波助澜作用。

由于部分核心区域的新房限价红利仍在,同时也受制于限购政策,一些房东为了腾出“摇新”房票,只能把名下的二手房挂出去。这是一种较为普遍的购房心理,自然也会对二手房挂牌量产生一定的影响。

但这21万套是否都是“有效挂牌量”?未必都是。

事实上,这21万套挂牌房源中,有大量半年甚至一年多都没有改动过价格。说白了,就是房东并不诚心卖,只是抱着守株待兔的心态试试看。正因为如此,也有人建议将这一类房源从库存量数据中剔除出去,或者另外统计一个“有效挂牌量”,或许更能反映真实的市场。

总而言之,一方面,我们要理性看待杭州当前的二手房挂牌量。杭州依旧是全国楼市最稳定的城市之一,人口流入也依旧位列前茅,市场有支撑。相比其他城市,杭州的楼市政策较有定力,这两年松动不大,这也留出了灵活的调控空间。因而,21万套挂牌量没有想象中那么可怕。

另一方面,杭州的二手房挂牌量处于高位,是买方市场,对于购房者十分友好,可以从容不迫地挑挑拣拣,并且还有机会在价格上狠狠砍下一刀。即使市场有所回暖,房东也只能以价换量,房价全面掉头往上的可能性几乎为零。