南京“升级”存量房交易资金监管,打通线上线下渠道、一站式办理

新京报讯 (记者徐倩)10月18日晚,南京市住房保障和房产局官网发布《关于进一步做好南京市存量房交易资金监管工作的通知》(下称《通知》),旨在进一步激发存量房市场活力,规范存量房市场秩序,保障存量房交易资金安全,维护存量房买卖双方的合法权益。

《通知》指出,南京实行存量房交易资金监管制度。除当事人提出明确要求外,当事人办理存量房买卖合同网签备案应当签订交易资金监管协议,监管范围包括购房定金、首付款、购房贷款等购房款项。

而对比此前南京已执行超过10年的存量房交易资金监管,此次亮点表现为这是由官方背书的,是由南京市房产局负责统筹、指导、监督,同时打通线上和线下的链条等。

政府出面、全链条监管

什么是存量房交易资金监管?

存量房交易俗称二手房买卖。存量房交易资金监管相当于政府为二手房买卖提供了“安全支付”功能,即买卖双方在买卖过程中,与监管机构签订监管协议,将购房款转入监管机构在监管银行开设的专用账户,委托监管机构对购房款进行监管,在房产转移手续完成后划转监管资金,可保障房屋产权与交易资金的安全,达到保护买卖双方合法权益的目的。

南京市住房保障和房产局指出,从市场环境来说,近年来,由于存量房交易资金交付、房屋物权转移存在时间差,个别中介机构利用经营之便,挪用、侵占交易资金,导致交易风险显现,涉案金额巨大,部分存量房交易当事人合法权益受到严重损害,比如“南京融众挪用房款事件”“天津汇众侵占房款事件”等案件。另外,从买卖双方来说,交易过程中有些风险可能并不是买卖双方主观故意造成的,但又是切实存在的问题。

“实行存量房交易资金监管,对于买方,规避了业主蓄意骗款、资金交割后对方不配合过户等风险,切实保证了交易安全;对于卖方,交易资金提前划入监管账户,保证买方有足够资金购买房屋,规避了中断交易的风险。”南京市住房保障和房产局表示。

那么,交易资金存放到哪里?南京市房产局会综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平、负面清单等因素,招标确定可承接存量房交易资金监管业务的商业银行(以下简称“监管银行”)名单,并通过门户网站公示中标的商业银行。

同时,南京市房产局还建立了监管银行考核评价机制,定期对监管银行开展考核评价,并根据考核评价结果动态调整监管银行名单。

此外,监管机构还会与监管银行签订监管服务协议,并开设存量房交易资金监管专用账户,该专用账户专门用于存量房交易资金的存储和支付,监管资金不得支取现金。

全程不收费、打通线上线下渠道

事实上,自从2012年起,南京就开始实行存量房交易资金监管,由南京市房地产市场交易中心下属南京房屋置业担保公司作为交易保证机构,在交易资金到账后,由登记机关予以登记,并在登记后进行资金结算,很大程度上有效保障了存量房交易的资金安全。

那么,此次新实施的存量房资金监管有何新的亮点?

首先需要指出的是,此次南京设立存量房监管制度是由官方背书的,是由南京市房产局负责统筹、指导、监督全市存量房交易资金监管工作,委托市交易中心承担主城区监管具体工作,新六区房产部门委托相应机构负责辖区内监管具体工作。

同时,新实施的存量房资金监管打通了线上和线下的链条。买卖双方可选择在各房产交易登记服务大厅、监管银行服务网点及延伸服务点线下办理买卖合同签约、监管协议签订、监管资金缴存等各项业务,也可使用“房帮宁”平台线上办理相关业务;待监管资金达到拨付条件后,无须再次申请,即可按协议约定转入卖方账户,做到“一站式办理”。

此次,南京还明确房地产经纪机构及从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金;明确未与监管机构签订监管服务协议的商业银行和有相应资质的第三方机构,不得从事存量房交易资金托管、存管等监管相关业务。

《通知》还明确,存量房交易资金监管不收取监管费用。存量房交易资金监管的时间为存入监管专用账户起至不动产登记簿权利人记载为买房人或资金退还至买方(贷款银行)账户止。涉及银行贷款的,不动产登记簿抵押权人记载为贷款银行后,方可交割监管资金。而资金监管期间的利息以资金实际入账时间、按人民银行规定的同期人民币活期存款基准利率计算,随本金一并划转。如交易完成利息归卖方所有,如交易撤销利息归买方所有。

根据《通知》要求,优化后的存量房资金监管将于2023年12月1日正式实行。在此之前,买卖双方也可继续选择南京房屋置业担保公司作为担保机构,进行存量房交易资金监管。