前十月全国房地产开发投资、商品房销售仍降,行业压力犹存

11月15日,国家统计局发布2023年1-10月份全国房地产市场基本情况。今年1-10月份,全国房地产开发投资约9.59万亿元,同比下降9.3%;全国商品房销售额约9.72万亿元,同比下降4.9%。尤其是在月度销售指标上,在9月边际改善后,10月再度滑坡。

业内人士表示,受到销售端恢复不及预期等影响,房企投资意愿低位徘徊,行业调整压力犹存。当前,楼市还要进一步巩固和做实,以进一步促进市场向好发展。

全国房地产开发投资额增速连续9个月下降

在房地产开发投资完成情况方面,目前,全国房地产开发投资额增速已是连续9个月下降。据国家统计局数据显示,今年1-10月份,全国房地产开发投资约9.59万亿元,同比下降9.3%。其中,住宅投资约7.28万亿元,同比下降8.8%。

新开工是衡量房企供给端扩张的重要指标。今年1-10月份,房地产开发企业房屋施工面积约82.29亿平方米,同比下降7.3%,其中住宅施工面积约57.94亿平方米,同比下降7.7%;房屋新开工面积约7.9亿平方米,同比下降23.2%,其中住宅新开工面积约5.77亿平方米,同比下降23.6%。

在诸葛数据研究中心高级分析师陈霄看来,房企投资信心继续探底,开发投资额连续18个月维持负增长。特别是新开工意愿不足导致整体投资额下滑。目前,行业调整压力犹存,受到销售端恢复不及预期等影响,房企投资意愿低位徘徊。房地产市场进入深度调整阶段,行业风险仍在出清中,房企爆雷、违约现象频频发生,探索房地产发展新模式、推动房地产高质量发展迫在眉睫。

易居研究院研究总监严跃进表示,全国房地产开发投资额同比增速处于跌幅扩大态势。因为房企面临资金压力、销售压力、既有库存规模相对大,都使得开发投资指标还处于低谷。不过,近期一些地方出现了利好消息,包括取消地价上限后土地市场有活跃的动向,在后续政策进一步调整优化下,有向好发展的基础。

值得关注的是,今年1-10月份,全国房屋竣工面积约5.5亿平方米,同比增长19.0%。其中,住宅竣工面积约4.0亿平方米,同比增长19.3%。这也再次说明各地“保交楼”工作积极到位而且有成果。从维护广大购房者合法权益的角度,有力地推进了保交楼工作的开展,对于购房者增强购房信心、稳定预期等都有积极的作用。

销售指标在9月边际改善后,10月再度下滑

在房地产开发企业到位资金方面,据国家统计局数据显示,今年1-10月份,房地产开发企业到位资金约10.73万亿元,同比下降13.8%。其中,国内贷款约1.31万亿元,同比下降11.0%;利用外资37亿元,同比下降40.3%;自筹资金约3.481万亿元,同比下降21.4%;定金及预收款约3.66万亿元,同比下降10.4%;个人按揭贷款约1.85万亿元,同比下降7.6%。

对此,陈霄认为,房地产开发企业到位资金累计同比已经连续20个月下降。各类资金仍然维持降势,其中国内贷款、自筹资金累计降幅收窄,其他各项降幅继续扩大,定金及预付款、个人按揭贷款降幅最为显著。由此来看,行业到位资金压力仍然较大,受到销售回款以及融资难等因素拖累,短期内行业资金面改善承压。后续政策端对房企的融资支持力度仍待加强,尤其是在扩大融资惠及范围上,一视同仁满足房企合理融资需求。

定金及预收款是房企最大的资金来源,因此促进销售工作也是房企的资金“生命线”。在商品房销售和待售方面,国家统计局数据显示,今年1-10月份,商品房销售面积约9.26亿平方米,同比下降7.8%,其中住宅销售面积下降6.8%;商品房销售额约9.72万亿元,同比下降4.9%,其中住宅销售额下降3.7%。截至10月末,商品房待售面积约6.48亿平方米,同比增长18.1%,其中住宅待售面积增长19.7%。

从目前来看,销售额增速已是连续6个月下降。这意味着楼市复苏的工作需要进一步巩固。

“销售指标在9月边际改善后,10月再度下滑,政策效应持续性显露不足。”陈霄表示,10月份,全国商品房销售面积为7773万平方米,环比下降28.41%,同比下降20.34%;商品房销售额为8091亿元,环比下降25.85%,同比下降14.4%。9月全国出台松绑政策达144次,创年内峰值,10月降至86次。在9月密集的政策利好下,刺激部分购房需求加速入市,市场获边际改善,但随着政策刺激力度减弱以及既有需求逐步释放殆尽,市场复苏持续性显露不足,10月销售端再度降温。

严跃进分析称:“各类购房政策要继续落实好,真正发挥各类效应。从目前各地的政策表现来看,一些改善性楼盘、轨交沿线楼盘和总价可控的楼盘,其认购积极性还不错,需求还是充足的。建议盘活二手房,将居民家庭的房产真正变为流动性,也是促进楼市提振有较好突破性的措施。”

“在去化不畅的影响下,当前待售面积已经出现了连续26个月的同比正增长态势,积极去库存是四季度各地要抓的工作。各地要把目前各类购房政策,包括限购放松或取消、‘认房不认贷’等政策落实好,积极促进住房消费的活跃。”严跃进进一步表示,未来,各类指标尤其是销售端指标有进一步巩固的空间和趋势,一些既有政策的效应还需要进一步释放,以促进房地产市场朝着向好的方向发展。其中,关键还是要促进销售端数据改善。

新京报记者 袁秀丽