多城取消土地限价后首拍,土拍市场热度不一

取消限价、恢复“价高者得”后,各地的土拍市场热度如何?11月25日,南京取消土地限价后的首场土拍结果显示,9宗地块全部以底价成交。而在此前,成都、南昌、厦门、合肥、济南等城市也都进行了土地规则调整后的首场土拍。

整体来看,热度一般,分化依旧。在业内人士看来,除了跟房地产市场大环境有关外,四季度还是房企拿地的淡季。

南京、南昌热度一般,成都、合肥个别地块热

11月25日,南京举行取消土地限价后的首场土拍,9宗涉宅地块全部以底价成交,总成交价55.07亿元。

据了解,南京该批次地块并未设置最高限价。土地出让公告显示,当两个或两个以上竞买人竞买同一地块,竞价最高者为竞得人。也就是说,南京不再有摇号环节。

对于此次土拍结果,同策研究院研究总监宋红卫表示,南京此次土拍符合市场预期。四季度是房企拿地的淡季,由于房企集中力量回笼现金,应对年底债务到期和经营性支出,因此现金流充裕能拿地的企业不多。在当前市场形势下,去化压力较大,房企拿地积极性不高,除非地块非常优质。

目前,取消土地限价,恢复“价高者得”,已经成为趋势。来自中指研究院的监测数据显示,目前已经有广州、成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、沈阳、郑州等城市取消了土地限价。

除了南京外,成都、南昌、厦门、合肥、济南等城市也都进行了地价最高限制取消后的首场竞拍。

11月15日,成都出让7宗涉宅地块,首次取消限地价,企业参拍较为积极。场次一有20余家企业报名,场次二有10余家企业报名。结果显示,4宗地块底价成交,3宗溢价成交,其中2宗地块溢价率超过15%,分别位于成华区万年场、青羊区外光华,由越秀、华润置地分别以16.8%、30%的溢价率竞得。

个别地块竞拍升温的还有合肥和济南。11月2日,合肥调整土拍规则后首次挂牌出让5宗地块,除1宗安置房用地底价成交以及1宗租赁住房用地微溢价成交外,其他3宗地块均溢价成交,其中有两宗地块溢价率分别达到44.89%、33.95%。

此前的10月30日,济南也迎来了取消地价上限后的首次土拍,共出让11宗土地,最终4宗地块溢价成交,7宗地块底价成交。其中,有两宗地块竞价轮次均超过230轮,溢价率均超50%。

不过,11月14日南昌举行取消地价上限的首次土地出让,反响一般。据中指研究院统计,此次南昌出让6宗涉宅用地,总成交价10.81亿元,其中高新区地块以7%的溢价率成交,青云谱、东湖区各有1宗地块底价成交,剩余3宗地块流拍。

销售市场及年底淡季节点,导致房企拿地热情低

整体来看,年底的土地市场,热度一般。具体来看,不同城市、不同区域、不同地块仍在分化。

宋红卫认为,在因城施策背景下,国家建议地方城市取消土拍限价限制,是有一个总体判断的。在整体趋势向下,即便取消了土拍限价以及预售指导价限价,市场也不会出现大幅波动,政策的目的是来稳住房地产市场。可以看到,取消限价之后市场没有反弹,这在政策预期之内,但市场的止跌或者是信心修复,不及市场预期。

而土地市场整体热度一般的原因,与房地产市场大环境以及年底的节点有关。在宋红卫看来,9月份,新政频出后,部分城市可能有一个小阶段的集中释放,10月份之后又回归常态。这个背景下,土拍市场也不会迎来很大的改观。

此外,四季度也是一个特殊的时间节点。“年底了,工程款要结了,到期的债务要还了,要给员工发工资、发年终奖了,这是房企集中支付的一个时间点,且四季度历来都是房企销售的节点,在拿地方面则是淡季。所以在这种情形下,进一步凸显了土拍市场的清淡。”宋红卫如是说。

对于土地市场分化,宋红卫表示:“只是点状的个别地块,也就是很优质的地块,不管在任何时间、任何阶段,无论是市场上升期还是下行期,大家都会去抢的,这种地块其实是没有时段特征的。”

对于土拍市场的走势,中指研究院分析师孟新增认为,在房企投资布局仍然审慎之下,预计优质地块普遍竞拍出高价的概率较小。另外,2023年以来,其余非核心城市或区域土拍情绪延续低迷态势,短期土拍规则调整对市场的带动效果有限。

“销售市场是土拍市场的前导性指标。只有销售市场回暖之后,土拍市场才有整体的转机,我们预判明年三季度全国市场应该会逐渐触底修复,然后逐渐稳住,土拍市场要整体出现热度的话,应该也是在明年三季度以后了。”宋红卫补充说。

新京报记者 段文平