京沪同频出台重磅新政 楼市活跃度明显提升

中国消费者报报道(记者孙蔚)作为楼市风向标,一线城市有关房地产政策的一举一动都备受关注。12月14日,北京和上海相继发布楼市重磅新政,下调了首套房与二套房最低首付比例与房贷利率下限,并对普通住宅认定标准进行了调整。业内人士纷纷表示,本次京沪接连松绑购房政策无疑向市场传递出了重大利好信号,对整个房地产市场信心重塑和巩固回升具有积极作用。

首付比例大幅下调

12月14日,北京市住房城乡建设委等印发了《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》(以下简称《通知》)。《通知》指出,北京首套住房贷款最低首付比例统一调整为30%;二套住房贷款最低首付比例,购买城六区外住房为40%,购买城六区内住房为50%,另外,贷款最长年限也由此前的25年调整为30年。

此前,北京个人购买首套房,普通住宅首付比例为35%,非普宅首付比例为40%;个人购买二套房,普宅首付比例为60%,非普宅首付比例为80%。

记者简单计算了一下,此次调整后,北京购房人首付比例分别降低了5%—40%,降得最多的是过去购买非普宅郊区二套房的情形,首付比例直接从80%降低到40%。

就在北京发布《通知》后,上海也在12月14日跟进优化调整了房地产市场的相关政策,首付比例由原来普宅为50%、非普宅为70%,调整为嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个区以及上海自贸区临港新片区最低首付比例为40%,其他区域为50%,最高下调了30个百分点。

以购买500万元的二套住宅(过去被认定为非普宅)为例,北京城六区外的住房,首付比例将由400万元减少至200万元,上海嘉定等区域的住房,首付比例将由350万元减少至200万元。

优化普宅认定标准

在二手房交易中,税收优惠通常与住宅性质挂钩,如果是普宅,在缴纳增值税等时,将享受优惠政策。根据规定,个人出售2年以上的普宅,免征增值税;个人出售2年以上的非普宅,差额征收增值税,税率为5%。

此次《通知》对普宅认定标准进行优化。调整后,北京五环以内符合普宅标准的房屋单价从过去的3.96万元/平方米提高到8.5万元/平方米;五环到六环房屋单价标准从3.168万元/平方米提高到6.5万元/平方米;六环外达标的房屋单价标准从2.376万元/平方米提高到4.5万元/平方米。

对比政策出台前后变化,北京普宅认定标准的优化主要包括单套建筑面积由140平方米以下调整为144平方米以下,价格标准取消了总价限制,五环内成交单价上限提升了1.15倍;五环到六环成交单价上限提升了1.05倍;六环外成交单价上限提升了89%。

中指研究院市场研究总监陈文静对记者表示,2023年1—11月,北京五环内新房成交均价为91594元/平方米,五环到六环成交均价为58566元/平方米,六环外成交均价为35656元/平方米,此次普宅认定标准明显上调,将促使更多原本属于非普宅的住房转为普通住宅。根据北京住建委数据,全市普宅占比将提高至七成左右,明显降低购房者的交易税费(主要为增值税和附加税),从而降低了购房成本。

上海的新政也对普通住宅认定进行了调整,取消了此前关于“内环以内每套总价低于450万元,内外环之间低于310万元,外环以外低于230万元”的要求,即可以享受优惠政策的普通住宅应同时满足以下条件:一是五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;二是单套住房建筑面积在144平方米以下(含144平方米)。

下调房贷利率下限

此次调整,北京、上海同步降低了房贷利率下限。北京城六区首套、二套利率下限分别为LPR+10BP、LPR+60BP;非城六区首套、二套利率下限分别为LPR、LPR+55BP。上海房贷利率下限下调幅度整体高于北京,首套房贷利率由LPR+35BP降至LPR-10BP,下调了45BP;二套房贷利率由LPR+105BP降至嘉定等区域为LPR+20BP,其他区域降至LPR+30BP,最高下调了85BP。

据记者简单测算,与原来北京首套房贷利率下限为LPR+55BP、二套利率下限为LPR+105BP相比,此次房贷利率均明显下调,其中非城六区二套房贷利率下降幅度最大,下调了50BP。

陈文静对记者表示,房贷利率下限的调整降低了购房成本。以贷款200万元为例,北京非城六区二套住房,按还款25年、房贷利率由5.25%降至4.75%计算,每月还款额将由11984.95元减至11402.35元,每月减少582.6元;上海嘉定等区域二套住房,按还款30年、房贷利率由5.25%降至4.4%计算,每月还款额将由11044.07元减少至10015.22元,减少了约1029元。

另外,北京将贷款时间由25年延长至30年,有利于降低购房者单月的还款压力。以贷款200万元为例,利率统一按4.75%计算,贷款时间延长后,每月还款额将由11402.35元减少至10432.95元,每月减少969.4元。

带动市场升温明显

此次京沪两地楼市新政出台后,对市场的影响立竿见影。12月15日正在上海出差的姜女士对记者表示:“我得赶紧买票回北京,周末房子的带看量肯定起来了,已经接到好几个销售员的电话了。”

12月16日,记者走访了链家、我爱我家等多家中介机构了解到,中介门店咨询量明显上涨,但因天气严寒,带看量没有想象中那么多。不过,部分之前观望的客户果断出手了,有置换的客户迅速实现了“卖一买一”。

“今天看房的人一下子就多了。”在北京丽泽桥某楼盘售楼处,销售经理对记者表示,新政之后购房成本更低了,买房人购房意愿也有明显提高。“新政发布当晚就有很多客户主动联系置业顾问,咨询房源情况,当晚客户主动咨询量是平日晚间的5倍以上,不少客户加快了购房节奏。”

也有新房销售人员对记者表示:“情况没有料想得那么夸张,在目前的市场情况下购房人都很谨慎。”

诸葛找房数据研究中心统计数据显示,北京、上海新房成交量出现了较为明显的积极变化,尤其是12月16日和17日周末两天,新房成交量明显高于以往同期的成交水平,其中,北京涨势更为强劲,12月17日新建商品住宅单日成交364套,高于近一周平均水平89.02%,且创10月份以来日度成交新高。上海新建商品住宅成交量于12月16日达到月内次高峰558套,次日有所回落,但仍高于近一周的平均水平。不仅新房出现较为明显的回升态势,二手房成交量也改善上升。周末2天,上海二手房成交量持续攀升,12月17日单日成交639套,高于近一周平均水平28.24%,且创12月份以来日成交新高。北京二手房市场成交相对平淡,热度不及新房。

58安居客研究院院长张波对记者表示,此次北京、上海的楼市新政整体超出预期,普宅标准的调整和预期一致,但大幅度下调二套房首付比例明显给了市场更大的刺激,也向市场传递出拉动楼市回归稳定的坚定决心。

“从深圳11月底出台优化购房政策的效果来看,安居客线上热度出现快速上涨,并持续了近半个月,同时也带来11月市场成交量有效提升。因此,京沪的政策效力预计也将在12月带来楼市热度提升和成交量提升。”张波认为,目前“认房不认贷”“首付比例下调”“普宅标准调整”政策工具箱中的三项重大内容悉数出台,从后续来看,预计春节前不会再有大的政策落地。明年一季度末,一线城市或会根据市场反馈再进行政策跟进,其中最值得关注的是限购政策能否放松,这也是一线城市中政策效力最为明显的内容。2024年,楼市在分化的基础上,有望更坚定向“稳”的方向有序迈进。

中原地产研究院首席分析师张大伟也表示,北京房地产市场政策依然是全国调控力度最严格的,此次发布的新政有利于市场走出低迷,预计2023年最后半个月直到2024年一季度,市场有望出现一个小阳春。