房地产新出路|保障性住房为什么要封闭管理,房源从哪里来?

【编者按】

中央经济工作会议提出,积极稳妥化解房地产风险,促进房地产市场平稳健康发展。完善相关基础性制度,加快构建房地产发展新模式。房地产发展新模式怎么建?新的一年,中国房地产有哪些新出路?

近日,福州、深圳、南宁等地首批配售型保障性住房建设相继落地,随着多个配售型保障性住房开工,新一轮保障性住房规划建设正式启动。

与原有的住房保障体系有何不同?

住房城乡建设部相关司局负责人日前表示,原有的住房保障体系是以公共租赁住房、保障性租赁住房为主体。而现在则将保障性住房建设,分为配租型和配售型两种保障性住房,其中配租型包括公共租赁住房、保障性租赁住房;配售型保障性住房按保本微利原则配售。

按照要求,城市人民政府要从解决困难工薪人群住房问题入手,根据供给能力,合理确定保障范围和准入条件,逐步将范围扩大到整个工薪收入群体。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对澎湃新闻表示,房地产发展新模式的核心特点就是明晰配租型和配售型相结合的住房保障体系。配租型主要由公租房和保租房来构成;配售型则是未来重点发展的产权性住房。

李宇嘉认为,配售型保障性住房的目的是满足购房困难人群拥有产权住房的需求。“因为在高房价的背景下,一些户籍无房户、人才群体、工薪阶层等想要拥有住房的焦虑感是非常强的,而且他们也是整个市场和经济社会发展的中坚力量。因此在住房经过充分的商品化发展以后,学习国外的一些做法,将这部分人群作为住房保障的重点,同时壮大保障性住房在整个住房供应体系中的占比。”

按照住建部的规划,新一轮保障性住房规划建设,并非照搬国外某种模式,而是一项具有中国特色的住房保障模式改革,要加快建立一种“保障+市场”的房地产业发展新模式。

保障房针对哪些人群?

可以看到,规划建设保障性住房被认为是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革。《关于规划建设保障性住房的指导意见》也已于2023年8月25日经国务院常务会议审议通过。

住房城乡建设部相关司局负责人表示,之所以启动新一轮保障性住房规划建设,是因为此前商品房和保障房的“双轮驱动”存在一长一短的情况,保障性住房建设相对滞后,在住房供给中占比偏低,不能满足需求,存在明显短板。特别是在一二线大城市,由于房价高,部分工薪收入群体买不起商品住房。规划建设保障性住房,是在新形势下适应中国式现代化建设新要求,完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的一项重大改革。

上述负责人提到,新一轮保障性住房建设一个突出的特点,就是拓展了配售型保障性住房新路子。目前,配售型保障性住房申购的具体条件,还要看地方政府下一步的规划和要求。标准是根据申请人的家庭收入、住房、财产等因素按顺序配售,从最困难的群体做起,逐步拓展范围。

另按照住建部最新公开的信息,新一轮保障性住房建设,以家庭为单位,保障对象只能购买一套保障性住房,其重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体,以及城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等这“两类群体”。

有条件的地方可以逐步覆盖其他群体。

为什么要严格封闭管理?

从此前保障性住房实践来看,对于配租型保障房(包括公共租赁住房、保障性租赁住房)而言,政策一直强调“不能上市交易”。而对于配售型保障房而言,目前各地对上市交易管理规定不一,以共有产权房为例,部分城市的共有产权住房尚未实行封闭管理。通常的做法是,共有产权保障住房购房家庭取得不动产权证满一定年限后,共有产权保障住房可以上市转让或者由购房人、同住人购买政府产权份额,上市转让或者购买政府产权份额后,住房性质可转变为商品住房。

而此次新一轮保障性住房规划建设的一个特点就是要实施严格的封闭管理。配售型保障性住房明确要实施严格的封闭管理,禁止违规将新建的配售型保障性住房变更为商品住房流入市场。

住房城乡建设部相关司局负责人表示,保障性住房不得上市交易、实施严格的封闭管理,将是区分保障性住房和市场化住房一个重要的举措,可以最大限度地保障保障性住房的供给。

“也就是说,保障房归保障房,保障房回归民生属性;商品房归商品房,商品房回归市场化、商品化属性,这是后续政策推行的主要方向。”镜鉴咨询创始人张宏伟对澎湃新闻表示。

对于保障性住房实施严格封闭管理,多名业内专家都持肯定观点。

中国社会科学院财政税收研究中心主任、研究员杨志勇撰写的《保障性住房封闭管理,才能真正兼顾公平与效率》一文中提及,保障性住房不得上市交易,这可以最大限度地保障保障性住房的供给,最大限度地保障基本住房民生问题的解决。

上海交通大学国际与公共事务学院教授、住房与城乡建设研究中心主任陈杰对澎湃新闻表示,从中央顶层设计的角度,还是强调住房供给体系双轨制,当前房地产市场下,过多的保障性住房还是会对商品房形成冲击,因此各自的功能定位需更加明确,各司其职,同时也为双轨制住房体系的构建打下基础。

业内认为,保障性住房实行封闭管理非常有必要,保障房不同于商品房,买房时是有准入条件的,是保障中低收入或者特定条件的职工,不符合条件应动态退出,否则,直接会导致国有资产流失,也导致保障房供不应求。保障房与商品房各行其道,这也是房改以来一直贯彻的原则。

值得一提的是,按照要求,新一轮保障性住房规划建设过程中,将采用“新房新政策,老房老办法”的原则,保障性住房政策实施前已配售的共有产权住房、人才房等,将继续执行原有政策。

房源从哪里来?

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池对澎湃新闻表示,后续,保障房的建设力度会加大,补齐保障房供应不足的短板,政府为低收入、工薪阶层的住房困难群体提供保障房。未来将结合城中村改造、城市更新、危旧房改造等,在交通便利的地方,根据职住均衡的原则,提供更多的保障房;商品房的限价、限售、限购等过时的政策将得到调整,让商品房回归商品属性。

据住房城乡建设部相关司局负责人介绍,目前大部分城市已按要求报送了明年的建设计划和建设项目,住房城乡建设部正在会同有关部门督促地方将建设项目落实到具体建设地块,同时做好后续项目储备。其中上海、济南、青岛、福州、长沙等不少城市已经开工了一批项目。

其中,对于配售型保障性住房的建设,赵秀池认为,配售型保障性住房将在常住人口300万以上的大城市率先发力。因为城市规模越大,房价越高,工薪阶层买不起房、住房困难的问题越突出。

据不完全统计,截至目前,已有深圳、福州、南宁等地探索配售型保障性住房。

据福州新闻网,12月27日,福州市首个配售型保障性住房——滨海双龙新居正式开工,该项目总套数701套,户型面积分45平方米、60平方米、75平方米三种,周边有医疗、学校、地铁等配套,由福州市安居工程建设有限公司负责建设。该项目总投资2.54亿元,来源为通过企业自筹资金加国开行贷款,已落实资本金5120万元,国开行专项贷款授信2.02亿元。

据微信公众号“深圳市住房和建设局”消息,12月28日,深圳市首批配售型保障性住房建设集中开工,本次集中开工共有13个配售型保障性住房项目,其中福田区2个项目、南山区2个项目、宝安区2个项目、龙岗区2个项目、龙华区2个项目、坪山区2个项目、光明区1个项目,总用地面积17.7万平方米,配售型保障性住房建设面积75.7万平方米,总投资约125亿元,房源合计1万余套,项目周边交通、教育、商业等配套较为完善。

根据官方统计,“十四五”以来,深圳已建设筹集了各类保障性住房约49万套(间),其中,2023年建设筹集了18.9万套(间)。

另据微信公众号“广西住房城乡建设厅”消息,国务院印发的《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出在城区常住人口300万以上的大城市率先探索规划建设保障性住房,南宁市是广西唯一符合条件的城市。目前,按以需定建的原则,南宁市已汇总梳理出配售型保障性住房先导项目7个、住房7200套,总投资约39亿元,其中2024年计划建设住房4000套。同时,在广西壮族自治区住房和城乡建设厅的指导下,南宁市住房和城乡建设局正在研究制定配售型保障性住房管理办法,明确保障范围、准入条件、审核流程、户型面积等实施细则。