土拍冷热分化下 被重塑的房企拿地逻辑

环球网房产报道近日,北京土拍再度火出圈,大兴2宗地全部触顶成交,拍地现场的火热,犹如8月的天气;而前一天的郑州土拍上,8宗地中7宗底价成交,1宗流拍。

实际上,土拍冷热分化现象早已出现。据中指研究院数据,2023年小阳春结束后,3-7月新房成交规模环比持续回落,直接影响房企拿地信心。7月,城市之间市场分化加剧,沈阳、济南、长春、无锡、郑州等城市以底价成交为主,而部分高能级城市触顶率较高。

其原因在于房地产业处于调整期内,新房销售呈现回落趋势,导致土地出让的区域分化开始加剧,房企拿地逻辑随之改变,继续向核心城市“高流速”地段聚集。

溢价抢地与底价成交并存 土拍热度持续分化

北京、上海等高能级城市抢地热持续,长三角城市群仍是房企拿地首选,三、四线城市则降温明显。

据克而瑞地产研究数据,8月初,上海成交9宗地块中有5宗均触及最高限价摇号成交,每宗热门地块均有十几家房企争抢。同期,北京、深圳、广州推出多宗地块也均为溢价成交,其他能级城市则以底价成交为主。

回顾7月土拍市场,“冷热分化”也是关键词。据诸葛数据研究中心监测,7月仅一线城市土地成交量环比小幅上升,二线及三四线城市成交双双下降。其中,一线城市成交31宗,成交规划建筑面积309.71万平方米,环比微涨3.95%;二线城市土地成交146宗,成交规划建筑面积1175.65万平方米,环比下跌28.65%;三四线城市土地成交264宗,土地成交规划建筑面积为1723.33万平方米,环比下跌30.4%。

土拍出让金以及溢价率形象展现了一线城市的土拍热度。7月,上海共成交15宗地块,其中10宗封顶摇号,土地收金达406亿元,位居单月第一,平均溢价率7.82%,再度刷新溢价率新高。同为一线城市的北京7月多场土拍的助力之下,揽金155亿元,位居土地出让金第二。

从各城市群拿地金额来看,长三角地区领跑全国。宁波、南京以及杭州在7月土拍收金均超80亿元。

中指研究院土地市场分析师周巍表示,分城市能级来看,房企投资继续向核心城市聚集。7月,一线城市土地出让金收入降幅最低,为22%,但相较于1-6月的累计降幅,仍然扩大了6个百分点。受成交规划建面降幅拖累,三四线城市土地出让金收入降幅达30%。她认为,当前弱能级的城市的土地出让难度较大,企业拍地意愿不足,需通过提供基建项目配合卖地。

聚焦核心城市 民营房企拿地意愿提升

从机构发布的1-7月中国房地产企业拿地金额榜单来看,央国企仍是拿地主力军。中指研究院企业研究总监刘水指出,1-7月央国企拿地金额仍占主导地位,拿地金额占比超50%。同时受长三角地区民企表现活跃的影响,民企拿地金额占比提升至27%;地方国资拿地金额占比则降至9%。

中指研究院发布的前7月拿地排行榜中,华润置地、保利发展、建发房产、中海地产、招商蛇口、中国铁建等央国企拿地节奏保持稳健,前7月份拿地金额分别为479亿元、468亿元、372亿元、371亿元、259亿元、204亿元,与去年同比均保持微增。首开股份、中国金茂增幅较大,其中,首开股份与去年相比增幅达135%,前7月拿地金额为94亿元。

值得关注的是,民营企业拿地积极性增长明显。尤其是在杭州、合肥、宁波等城市,民企拿地金额占比有所增加。如前7月杭州土拍中民企拿地金额占比超过六成,7月18日杭州第七批集中供地出让6宗涉宅地,其中4宗被民企摘取;宁波拿地民企占比也近五成,包括龙湖、万科、绿城和蓝城等民企及混合制企业。

实际上,近两年房地产市场深度调整,仍在积极拿地的多为善于合作的区域中小民营房企、多元化实业企业,如伟星房产今年前7月拿地金额达102亿元,全口径新增货值217亿元。尽管大多数上市民营房企减少或停止拿地,绿城、滨江、龙湖等稳健型民营房企努力保持销售端和供应端的平衡。如绿城中国前7月权益拿地金额294亿元,排名第5;滨江集团权益拿地金额为200亿元,进入TOP10榜单;龙湖权益拿地金额125亿元,排名第12。

除拿地企业格局变化外,当前房企投资逻辑明显趋同。中指研究院认为,核心一、二线城市优质地块被多家房企“争抢”现象时有发生,全国土地市场“局部升温”特征越发明显。克而瑞研究机构也认为,市场走弱下,房企整体投资回归理性和谨慎。当前投资十分聚焦,一二线是企业布局、补仓、调仓的重点,三四线城市则少人问津。