房地产政策待边际优化 央行表态:下半年发力支持刚性、改善需求

7月14日,中国人民银行货币政策司司长邹澜在2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上表示:“考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化,过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间,金融部门将积极配合有关部门加强政策研究,因城施策提高政策精准度,更好地支持刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。”

时值年中,此次央行的最新表态具有指示性的意义,也预示了下半年楼市调控政策的重点和聚焦方向。广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示:“目前,居民对贷款买房的积极性很低,甚至开始提前还贷。所以,继续沿用房地产热阶段陆续出台的政策,比如对进入房地产的贷款实施规模和比例控制、贷款集中度管理等,其意义和必要性下降。”

金融端继续发力支持“保交楼”

央行明确表态,今年下半年将加大力度进一步支持“保交楼”。

邹澜指出,2021年下半年以来,金融部门配合有关部门加大保交楼支持力度,保持房地产重点融资渠道稳定,加快推动行业风险出清。邹澜介绍,一是加大金融支持保交楼,配合推出两批共3500亿元保交楼专项借款。设立2000亿元保交楼贷款支持计划,引导商业银行积极提供配套融资,有力推动各地项目复工建设。

值得关注的是,7月10日,中国人民银行、金融监管总局联合发布通知,将“金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长至2024年12月底,引导金融机构继续对房企存量融资展期,加大“保交楼”金融支持。结合“保交楼”工作需要,将2000亿元“保交楼”贷款支持计划期限延长至2024年5月底。

同时,邹澜也表态“保交楼”涉及的贷款可能存在一定风险,但是整体可控。他表示:“对于已售未按期完工交付楼盘的个人住房贷款,由于按照现行法律规定,会优先保障购房群众利益,这部分贷款可能面临一定风险,但占总量的比重非常低、风险可控。房地产开发贷款余额13万亿元左右,其中地产开发、保障房建设贷款余额大约6万亿元,还款有保障。开发企业承贷6万亿至7万亿元,因为部分开发企业出现困难,不良率有所上升,但与银行贷款总量相比很小。”

房地产调控政策存“边际优化空间”

在继续加大“保交楼”金融端的支持之外,此次央行也明确了下半年房地产政策的调控方向,即在“房子是用来住的,不是用来炒的”的政策方向之上,金融部门将积极配合有关部门加强政策研究,因城施策提高政策精准度,更好地支持刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展,重点研究政策的“边际优化空间”。

值得关注的是,7月4日,央行的最新调查显示,2023年第二季度,居民买房意愿和房地产企业贷款需求均有所下降。其中,央行对全国50个城市2万户城镇储户的调查显示,当被问及未来三个月准备增加支出的项目时,选择购房的居民占比仅16.2%,较上季下降1.3个百分点。此外,央行对银行家的调查也显示,二季度房地产企业贷款需求比上季下降8.4个百分点至47.0%。

央行调查结果同当前房地产市场情况基本相符。今年一季度,在前期积压需求集中释放的带动下,房地产市场迎来一波“小阳春”行情。但进入二季度后,购房者置业情绪迅速回落,加上政策力度不及预期,市场再次调头向下。

根据中指研究院发布的数据,今年上半年,百城新房价格保持横盘态势。6月,百城新房房价环比连续2个月下跌,跌幅与5月持平;二手房价格继续波动调整,价格连续14个月环比下跌,环比下跌的城市有91个,较上月增加8个。

“目前,迫切需要金融对稳地产的支撑。”李宇嘉表示,近期,商品房市场进一步下滑,而且在预期转弱的带动下,交易量和价格形成了相互拖累的循环下行过程。这导致抵押物价值损耗,不仅不利于银行贷款质量的安全,而且也不利于保交楼、保民生、保稳定。

“边际优化空间”可能在哪里?

对于央行目前正在研究的政策“边际优化空间”,市场和业内专家也多有猜测,“边际优化空间”可能在哪些方面?

对此,李宇嘉表示:“虽然金融对于稳定地产行业具有‘加速器’的作用,但是,边际改善绝对不是大放水和强刺激。因此,央行的表态中用的是‘边际优化’‘有序出清’‘因城施策提高政策精准度’‘更好地支持刚性和改善性住房需求’等。也就是说,加强金融对地产的扶持,关键是摸清楚需求在哪里,比如刚需和改善的需求端扶持,保交楼的金融支持,白名单房企的扶持。”

“还有对行业高质量发展的扶持,比如现房销售、集体土地入市、城中村改造、城市更新、保障性租赁住房、新型城镇化等。同时,对于旧模式的部分,比如‘爆雷’的部分民企、项目,一定要出清,不会救助。总之,就是要将金融扶持与地产行业转型,高质量发展和新模式结合起来,与保民生、保稳定结合起来。”李宇嘉进一步表示。

比如,对于租赁住房方向,为了推动房地产行业转型发展,中国人民银行、金融监管总局拟定《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》,为住房租赁提供多元化、全周期的金融服务。1000亿元租赁住房贷款支持计划也在稳步推动,已经落地济南、郑州等试点城市。

中原地产首席分析师张大伟也指出:“今年上半年,一季度出现的楼市‘小阳春’持续将近两个月,进入4-6月,楼市成交显现疲态。尽管房企加大推盘力度,多重优惠政策频出,仍有不少城市的楼市表现出‘再刺激也没有需求’的情况。同时,部分热点城市,特别是一线城市存在有合理购房需求、但受制于严格信贷政策无法购买释放的现象。”

对此,张大伟建议:“在坚持‘房住不炒’的前提下,个别重点城市可以考虑取消对购买第二套房时‘认房又认贷’的严格限制政策,以满足购房者的合理需求。”

新京报记者 徐倩