房地产行业上半年融资规模缩水 三季度偿债压力有多大?

本报记者 王丽新

前有A股房企招商蛇口定增募资破局,后有内房股(在港上市内地房企)越秀地产配股融资破82亿港元。6月份,多家房企融资取得重大进展,但从上半年整体表现来看,房地产行业融资规模仍在缩水。

据中指研究院统计数据显示,今年1月份至6月份,房地产行业共实现非银类融资4041.7亿元,同比下降16.2%。从2021年下半年行业进入下行周期至今,融资规模整体呈回落态势,今年上半年延续了下降走势,但降幅大幅收窄。

“从上半年的融资政策看,融资类型、融资对象等方面呈现分类管理、边际放松倾向。”中指研究院企业研究总监刘水向《证券日报》记者表示,但融资总规模仍处在下降通道,这主要受市场复苏势头持续转弱等因素影响,投资人对房地产行业存在较多顾虑和考量。

多重因素导致融资缩水

今年上半年,房地产行业融资规模缩水的态势尚未得到全面扭转,背后有着多重原因。

“一季度房企销售出现脉冲式恢复,但上半年整体上销售没有出现明显回暖,行业预期没有发生明显改善。”刘水表示,同时,房企持续发生债务违约事件,不利于行业企稳回升,也导致金融机构对房地产行业发展信心不足。

对此,广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《证券日报》记者表示,主要有三方面原因,一是二季度购房者置业情绪快速下滑,市场未能延续回暖态势,市场复苏的不确定性增加了投资人对房地产行业的疑虑,也使得企业对新增融资采取谨慎态度;二是房价下行,资产价格下降,抵押价值风险难以评估;三是出险房企仍在增加,金融机构或投资人“不敢贷不愿进”的情绪蔓延。

融资结构发生变化

上半年融资规模虽然整体缩水,但融资结构和发行主体均出现新变化。

据中指研究院统计数据显示,今年1月份至6月份,房地产行业信用债发行规模为2340.5亿元,同比下降7.0%,占总融资规模的57.9%,较上年同期上升5.7个百分点;资产支持证券化融资(ABS融资)规模为1379.1亿元,同比下降4.5%,占总融资规模34.1%,较上年同期上升4.2个百分点。

不难看出,信用债以及ABS融资仍旧占据房企融资大头。但与过往房企在资本市场的融资渠道不同的是,ABS融资规模占比较上年同期上升,其发行结构和发行主体均出现新变化,折射出企业在资本市场开拓了新融资模式。

从发行结构来看,商业地产抵押证券比例快速提升,发行占比提升5.8个百分点至44.3%。持有型物业在行业下行阶段,成为房企盘活资产、补充资金的重要手段,房企同时也能从多元化经营中收益。同时,不动产投资信托基金(类REITs)发行占比迅速提升,占比达17.5%。

从发行主体来看,信用债的发行主体以央企、地方国企为主,但民企发行占比相比去年同期提升0.6个百分点,特别是优质民企获得相应发行机会。在ABS融资方面,有底层资产支持的商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)/商业地产抵押贷款支持票据(CMBN)、类REITs仍将保持较高发行占比,有相应这类资产企业会获得更多融资现金流入。此外,从股权融资方面看,多家A股房企定增案已经获批,涉及规模达数百亿元,港股房企在配股融资方面也取得重大进展。

究其产生这些新变化的原因,在刘水看来,是政策的支持。比如在ABS融资方面,国家发改委等多部门出台相关政策,支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目,保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

三季度再迎偿债高峰

今年上半年,TOP200房企中新增6家企业发生债务违约,比如大唐地产和领地控股在6月份首次宣布违约。

房企是否在三季度能顶得住偿债压力备受关注。据CRIC监测,80家典型房企三季度预计有1830亿元债券到期,较二季度增加约7%,其中7月份有41笔债券到期,剔除掉已经提前赎回的部分之后约为638亿元,环比增加83%。

另据中指研究院统计数据显示,截至2023年6月末,2023年下半年房地产企业尚在存续期的债券余额为4361.6亿元,一年内到期余额为9277.6亿元,其中三季度为仍为偿债高峰,单月到期余额均接近900亿元。

“压力很大,我们当然想融资,但无论是提供抵押资产还是其他相应条件,目前还难以达到相应门槛。”某房企融资条线人士向《证券日报》记者表示,金融机构在提供融资之前,会考虑项目因债务、交付以及是否涉及诉讼等多重因素,若无法保证资金安全退出,金融机构会继续观望销售市场是否回暖,推进力度就不会太强。

第三方机构克而瑞地产研究表示,未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件。再加上当前房地产销售仍未全面复苏,流动性问题仍需要行业注意。

下半年融资环境会改善吗?

偿债压力增加的局面下,下半年融资环境是否能有所改善?

“这取决于两方面,一是资产价格是否能够稳定,如果继续下跌,融资环境不排除进一步恶化;二是保交楼的进度,如果保交楼工作做得好,资产盘活有力,居民购房信心增加,市场预期转好,融资环境会得到改善。”李宇嘉表示,总体而言,房企融资情况预计会呈现分化局势,部分优质房企和热销楼盘相对更容易获得融资,但整体环境较弱可能会持续一段时间。

刘水补充道,整体而言,下半年融资环境大概率将延续当前形势,总体上很难发生实质性的改善,但房企增信发债、股权融资会继续有积极进展。

“由于证监会在2月17日发布了境外上市备案管理相关规则,放宽了境外募资等限制,未来房企及旗下公司的境外IPO可能会受到一定的鼓励。”克而瑞地产研究表示,6月份港股方面已有越秀地产完成了配股融资,筹资净额82.99亿港元,A股方面则有多家房企的定增计划有了突破性的进展,未来可能会形成又一波配股潮,有利于提振市场信心。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄对《证券日报》记者表示,预计下半年融资环境仍然会延续相对宽松基调,但国企央企以及部分优质民企会受益更多,其他多数民营房企仍获益较少。