60余家房企入局代建业务,谁更具代建“黑马”潜质?

自去年房地产市场下行以来,越来越多的房企开始进行轻资产转型,其中代建成众多房企的发展方向之一,部分房企在代建领域进行品牌输出,构建新的发展模式。

据亿翰智库不完全统计,截至目前,60余家房企入局代建领域。今年上半年,TOP20代建企业新签约总建筑面积合计6769万平方米,TOP5企业新增建筑面积所占份额超6成。虽然代建市场机会多,但是也不乏竞争,尤其是价格竞争在所难免。

TOP20代建企业新签建面6769万平方米

近两年,房地产行业已从规模驱动转向专业与服务驱动。为此,房企代建业务增长的势头愈发明显。其中,碧桂园主席杨惠妍在3月30日举行的2022年业绩发布会上表示,现在除了把重资产做好外,大部分精力是放在代管代建和科技建造上,这两块是碧桂园现在新业务的重点。

据亿翰智库不完全统计,截至目前,超过60家房企已重新梳理自身专业与能力,投身代建领域。其中,多数房企已成立代建企业或者团队,如绿城、蓝城、金地、建业、龙湖、旭辉、新城、碧桂园等。而少数房企虽未成立代建条线的企业,但也已“兼职”从事代建业务,如仁恒置地、开元建设、滨江集团等。

值得注意的是,据亿翰智库不完全统计,今年1-6月,TOP20代建企业新签约总建筑面积合计6769万平方米,其中,TOP5企业新增建筑面积合计4474万平方米,占总建面的66%。由此可见,强者恒强的趋势也很明显。

具体来看,今年上半年,绿城管理以1727万平方米新签约规模位列行业首位,较去年同期增长约30.6%;新拓代建项目代建费预估为51.2亿元,较去年同期增长约26.3%。此外,蓝城集团和金地管理代建新签约面积也均超过500万平方米。

2022年8月,龙湖集团官宣成立的龙湖龙智造,以科技作为标签探索代建领域,当年就已拿下20个代建项目,新增建面超过600万平方米。今年上半年,其已新增20个商业代建项目,共计335万平方米。

而2021年成立的旭辉建管,是旭辉下属轻资产板块,成立至今已累计在管总建面超1300万平方米。今年上半年,旭辉建管已新增20个代建项目287万平方米。5月,旭辉建管签约侨丰集团,代建南宁84亩地块。

另据中原建业发布的公告披露,今年6月,中原建业获得14个新签合约项目,合约建筑面积180.26万平方米,同比增长490.8%。整体来看,今年上半年,该集团拥有40个新签合约项目,新增合约建筑面积523.82万平方米,同比增长369.1%。

从目前来看,代建是房企适应市场需求,转型的方向之一。房企通过自身品牌、产品、成本、融资、管理、团队等方面的成熟的经验,为需求方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等开发全过程服务来获取相应的回报。

商品住宅、保障房为主要代建项目

据中指研究院统计,目前代建的项目主要包括商品住宅和保障性住房两大类。其中,近年来,政府代建前景广阔。在“十四五”时期,全国初步计划投资建设筹集保障性租赁住房近900万套(间),改造老旧小区1.6亿平方米,这为代建业务提供了广阔的空间。

为此,房企也在不断加强在政府代建领域拓展的力度。比如,今年上半年,绿城管理在政府代建方面共计交付25个项目批次,竣备面积超400万平方米。

值得关注的是,自去年以来,随着国企、央企在土拍市场占主导地位,使得代建业务的空间变大。对此,中指研究院认为,自去年以来,地方国资企业不断托底拿地,比如,2022年按面积TOP100拿地企业中,地方国资企业约占8成。考虑到部分地方国资企业开发能力较弱,拿地后需要代建服务,这又为代建房企提供了更多机遇。

另据中指研究院统计,截至今年5月,2021年两集中地块中,地方国资企业拿地项目入市率仅27.9%,拿地项目入市率较低,其中原因之一是开发能力不足,需要代建企业进行盘活。

虽然代建市场机会多,但也不乏竞争。5月,成都武侯区人民法院发布了《成都天际置业有限责任公司破产重整案委托开发管理机构比选报名公告》,有绿城管理、蓝城、德信、蓝绿双城、领地、旭辉、雅居乐、卓越、朗诗等多达43家房企报名,竞争异常激烈。经过6月15日的比选,绿城管理被确定为中选人,负责代建。

亿翰智库研究总监于小雨认为,代建企业为获取项目可谓是“八仙过海,各显神通”。多数企业以自身优秀的品牌溢价能力、资源整合能力、项目去化能力、产品设计营造能力等获取代建项目。当然价格竞争也是无法避免的。在代建企业产品设计、品牌、管理等能力相距不大的情况下,报价越低,中标率越高。

此外,于小雨表示,“布局早≠规模大”非常适合当下代建领域,拥有“明确的标签+优质的企业品牌+专业的项目开发运营管理能力”的企业,就有成为代建领域新黑马的潜质。

新京报记者 袁秀丽