金融机构服务“保交楼”初见成效 业界期待更多接续政策出台

本报记者 杨洁

一年前,监管部门表态支持地方更加有力推进“保交楼、保民生、保稳定”后,“保交楼”迎来进一步政策支持,且多次被重要会议提及。与此同时,各地政府和金融机构做好相关服务,以切实行动助力房地产企业融资,促进房地产业良性循环和健康发展。

当前,信贷、债券、股权融资(业内称为“三支箭”)等多层面针对房企融资的支持政策均已推出,“保交楼”专项借款及配套融资、“保交楼”贷款支持计划等政策性金融工具也加速落地。《证券日报》记者在采访中了解到,在“保交楼”实际运作中,商业银行按照“一楼一策”原则分类化解房地产企业风险隐患,且明确还款“后进先出”原则,而“保交楼”贷款支持计划也并非硬性分配。业界期待“保交楼”资金和配套举措进一步跟进,以维持房地产市场平稳发展。

金融机构积极配合

继2022年7月28日中共中央政治局召开会议明确提出“保交楼”后,一系列政策陆续推出。同年8月份,人民银行出台专项措施,通过政策性银行提供2000亿元规模的“保交楼”专项借款;11月份,人民银行又推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划。至此,“保交楼”专项支持资金达到4000亿元。

记者此前从监管部门获悉,“保交楼”专项借款资金已于去年11月底基本投放至项目,资金投入带动形成一批实物工作量,有效促进了项目建设交付。

商业银行也积极推进专项借款配套融资工作,助力化解房地产企业风险。华北地区某大型商业银行相关人士告诉《证券日报》记者,对于政策性银行已进入或拟进入,尚未纳入人民银行“保交楼”计划的困难房企项目,该行积极配合当地政府、住建部门等申报纳入“保交楼”支持计划名单。该行也探索了多种“保交楼”融资支持模式,例如,资产购买模式(单位购买贷款、住房租赁购买贷款)、房开贷模式(房地产开发贷款)、股权并购模式(并购贷款)等。

日前,住建部党组书记、部长倪虹会见了中国银行党委书记、董事长葛海蛟一行,倪虹肯定了中国银行在“保交楼”方面提供商业银行配套融资上的积极态度和所做的工作,希望中国银行进一步加大工作力度,为促进房地产市场平稳健康发展、维护社会大局稳定作出更多贡献。

针对人民银行的2000亿元“保交楼”贷款支持计划,记者从业内了解到,该笔资金并非硬性分配,是以当地政府为主导,对各自区域内楼盘进行筛查后确定“保交楼”名单,再根据实际情况与银行进行对接。

银行在开展“保交楼”业务时也有一套标准,据业内人士介绍,首先,房企的资产负债已经经过地方政府组织的具备资质的机构进行审计,看其是否还存在隐性的其他融资,然后银行再制定“一楼一策”的实施方案。其次,对于房企的存量业务,要明确新老划断,防止银行“保交楼”资金放出后被企业挪用于偿还之前借款。此外,要明确还款“后进先出”原则,“保交楼”资金要有司法保障。

7月10日,中国人民银行、国家金融监督管理总局两部门发布通知表示,对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资,在保证债权安全的前提下,鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商,积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持,促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的,可以允许超出原规定多展期1年,可不调整贷款分类,报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

《证券日报》记者在采访中了解到,事实上,多家商业银行已积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式对房企进行支持。此外,为支持重点企业,还有几家银行协商组建银团贷款模式,与房企重新签订协议,以保证项目顺利交付。

某商业银行业务人士表示:“一系列‘保交楼’金融支持举措出台恰逢其时,对于稳定市场,保障购房者权益具有重大作用,金融机构落实也较为到位,从目前‘保交楼’整体运行情况来看总体是不错的。”

“三支箭”有序落地

去年以来,金融支持房地产的“三支箭”齐发,为房地产企业注入“新鲜血液”。

在“第一支箭”信贷融资支持方面,记者据公开数据不完全梳理,自“金融16条”发布以来,当前银行授信额度超6.1万亿元,有190多家房地产企业获得银行授信。从获得授信额度看,万科、绿城均超过4000亿元,其中,万科已获得超22家银行授信。

“第二支箭”民营企业债券融资计划方面,中国银行间市场交易商协会(以下简称“交易商协会”)多次召开民营地产企业座谈会,持续推进并扩大民营企业债券融资支持工具。数据显示,房企融资方面,2022年交易商协会支持房企发行债务融资工具2928亿元,同比增长11%。支持民营房企发行487亿元,同比增长24%;支持民营房企注册1415亿元,同比增长249%。4家优质房企共完成780亿元的储架式项目注册。中债增进公司为12家民营房企205亿元债券的发行提供增信支持。

今年6月29日,交易商协会发布《关于进一步提升债务融资工具融资服务质效有关事项的通知》,明确提出发挥“第二支箭”支持作用,积极为符合条件的民营企业发债融资提供增信支持。这将进一步促进民营企业融资恢复,降低融资成本。

对于“第三支箭”股权融资,金融监管部门也给予了房地产行业全方位支持,放开了房地产企业通过资本市场进行并购重组融资、再融资等诸多限制。不少房企相继宣布启动定增或配股计划。今年6月份以来,“第三支箭”更是持续发力,6月16日,招商蛇口发行股份购买资产并募集配套资金申请获证监会注册生效,标志着房企股权融资在实操层面的正式落地;6月27日,4家上市房企再融资项目申请获证监会注册生效,成为“第三支箭”后,A股首批落地的上市房企再融资项目。

克而瑞研究中心企业研究总监房玲对《证券日报》记者表示,今年以来,房地产市场销售与融资环境修复都不及预期,房企资金层面持续承压。近期,政策支持释放积极信号,或对改善行业流动性、提振购房者信心起到积极促进作用。

房企融资仍需加大支持

不过,当前房企偿债压力仍较大。中指研究院企业研究总监刘水对《证券日报》记者,目前,房企债券存量余额约2.9万亿元,海外债占比38.1%。今年三季度为偿债高峰。

一年来,“保交楼”取得积极进展,但在关键节点金融政策对于房企融资支持仍尤为重要。业内人士期待,接下来有更多政策出台助力“保交楼”加速落地。

从后续政策发力方向来看,刘水表示,一是前期政策加快落实;二是继续加大“保交楼”资金支持,包括加大对企业资金的支持力度,企业资金面逐渐改善才能对“保交楼”形成更好支撑;三是进一步扩大现房销售试点范围,进一步完善预售相关政策。例如,对存在交付风险企业提高预售门槛、加强资金监管等,维护购房者的合法权益。除此之外,地方政府亦可通过定向回购的方式支持“保交楼”,如回购商品房作为保租房等,推动项目快复工、早交付。

东方金诚首席宏观分析师王青预计,在延续实施保交楼专项借款支持计划基础上,不排除三季度增加额度,乃至推出新的定向支持工具的可能。后续,若各类政策调整到位,三季度末楼市有望进一步企稳回升,四季度房地产投资也将出现回暖。这不仅会有力提振整体消费和投资信心,激发经济内生增长动能,还能切实防范重大经济金融风险。

热门相关:锦衣   秾李夭桃   貌似纯洁   佣兵之王都市行   神医嫁到