房地产市场下半年如何走?

王丽新

楼市年中大考已收官。据中指研究院统计,2023年1月-6月,TOP100房企销售总额同比微增0.1%,但6月单月销售额环比转弱。上半年,房地产市场整体表现为先扬后抑,走出一条“一季度恢复,信心提振;二季度不乐观,预期转弱”的曲线。

从“小阳春”到“降温”,部分刚需及改善性需求经过一轮集中释放后,未能形成持续性衔接,增加了半年市场走势的不确定性因素。

若无强力政策出台引导,下半年市场修复节奏仍将呈现缓慢状态。在笔者看来,下半年房地产行业仍将在三方面承压:一是合理需求仍难以得到足够释放,导致消费预期不明朗,市场去化压力随之加大,信心需进一步重建;二是三季度将再迎偿债高峰期,部分房企还债压力较大,债务违约现象或仍会出现,对债权人、投资者和购房者信心均有负面影响;三是被“披星戴帽”或强制退市的上市房企预计会增多,给增量资金进入市场以及投资者进入房地产板块,造成一定程度的冲击。

短期压力不言而喻,但这并不意味着房地产市场行情结束了,反而是刚刚开始,因此也不必过于悲观。当一个行业进入深度调整期,从来都是“危“与”机”同在。毕竟,楼市点状回暖仍在继续,需求相对旺盛的核心城市并未“哑火”,部分三、四线城市市场也正在企稳,这些都是好信号,需进一步夯实。有统计数据显示,TOP20房企中有11家上半年销售额实现同比增长,平均涨幅为13.1%。由此可见,努力仍会有成效。

那么,下半年房企需聚焦哪些方面发力?不同房企,答案不同。

有被摘牌风险的房企要做好市值管理,其中,处在退市边缘的A股房企,需多措并举避免“一元退市”;因未如期披露财报遭停牌至今的H股房企,需尽快完成审计工作,发布2022年财报,保住上市地位。出险房企则需积极化债,一是争取尽快与债权人达成一致,盘整优质资产,拿出行之有效的债务重组方案,包括落实债务展期以及以股抵债等方案;二是推进定增事宜,在做好保交付工作的同时,适当补充一部分流动资金,维持经营活动;三是积极寻找战投,多方接触投资者寻求更多合作的可能。

流动性压力较大但尚未出险的房企,需积极调整供货节奏,抓住去化率较好的城市和区域,加快推盘促回款,充盈销售现金流,同时还需多方研判去年以来相关部门发布的融资新政,多渠道融资增厚现金流规模,甚至找机会转让资产变现,深挖现金流安全池。

现金流相对充裕且财务盘面较为稳定的优质房企,则有望实现弹性扩表,寻求优质投资“换仓提质”。同时,为了提升利润率和管理效能,这类房企需努力降低费用成本开支,控制各项成本支出,深化组织架构调整,精简瘦身,降本增效。更重要的是,要重视经营+服务性业务,加码满足新兴需求的轻资产业务,为未来发展找到第二、第三增长曲线。

往后看房地产市场,不确定性预期较强,恢复仍旧是一个缓慢温和的过程。当下,头部房企掌舵人及业内专家的共识是,短期内难以出现V型反转,脉冲式调整是主旋律。不过,住房长期需求基础仍在,下半年,不排除调控政策进一步优化放松的可能性,届时将为楼市注入信心,促进交易活跃度提升。