上半年百强房企拿地额同比降超一成 民企成为第二大拿地主力

今年上半年,房企的整体投资拿地意愿仍旧保持在低位。其中,上半年百强房企拿地5920亿元,同比降幅超一成。华润置地、保利发展、建发占据新增货值榜单前三位。

值得关注的是,央企、国企拿地占比仍居首位。不过,在密集支持政策及房企一季度融资渠道改善的提振下,民营房企重回第二大拿地主力;相比之下,城投平台拿地的身影渐少。随着下半年各地加快供地,供应端的明显放量也将促使成交增加,为此业内人士预测竞争激烈程度将有所减弱。

上半年百强房企拿地5920亿,同比降约一成

从上半年企业拿地来看,投资压力仍旧较大。据中指研究院数据显示,今年上半年TOP100企业拿地总额5920亿元,拿地规模同比下降10.2%。其中TOP100门槛值为17亿元,较上年同期下降3亿元。

从新增货值来看,华润置地、保利发展、建发占据榜单前三位。据中指研究院发布的1-6月份全国房地产企业拿地TOP100排行榜显示,1-6月份,华润以累计新增货值927亿元占据榜单第一;保利发展、建发紧随其后,累计新增货值规模分别为812亿元和668亿元。

与此同时,另据克而瑞数据显示,6月末新增货值百强门槛值仅有41.4亿元,同比下降6%,且新增货值10强、20强等各梯队门槛值同比全线下滑,整体投资表现均不如去年同期。

除此之外,上半年房企拿地分化显著。具体从房企拿地来看,代表企业内部分化显著,头部规模的央国企拿地金额及面积显著多于中等规模企业,如中海、保利发展、招商蛇口等头部房企,在6月份各地集中供地中均表现积极。其中,中海以总价125亿元拿下了南山区沙河街道地块,这也是上半年住宅用地总价最高的地块。

民企拿地数量增多,城投拿地数量减少

进入2023年,在密集支持政策及房企一季度融资渠道改善的提振下,民营房企逐步回归土地市场,成为继央国企之后的第二大拿地主力,相比之下城投身影渐少。

对此,诸葛找房数据研究中心数据显示,2023上半年央国企权益拿地金额占比48.2%,位居占比首位,较2022上半年基本保持不变。其中,华润置地、保利发展、建发房产、招商蛇口以及越秀地产占据拿地金额TOP5,可见央国企拿地领先优势显著。

民营房企占比紧随其后,2023上半年权益拿地金额占比为34.5%,较去年上半年上升9.6个百分点,其中,滨江集团、龙湖集团的扩储步伐出现了明显加快迹象,上半年权益拿地金额均超百亿元。此外,城投平台占比由2022上半年27%下降至17.3%,其中,上半年权益拿地金额TOP20中仅有1家城投平台企业。

从拿地企业结构来看,上半年央国企拿地金额仍占主导地位。克而瑞数据也在说明央国企仍是拿地的主力。在上半年新增拿地金额TOP100企业中,央国企拿地金额占百强比重达到60%,占据绝对主力,城投平台以及民企拿地金额比重分别是18%和22%。同比来看,央国企比重保持平稳,而且拿地依旧是“老面孔”;民企占比则增长2个百分点,表现为民企数量增多、城投数量在减少。

中指研究院企业研究总监刘水指出,在北京、上海、杭州、深圳、成都等核心城市的土拍中也涌现民营企业,本土民企拿地信心有所修复。

值得关注的是,长三角地区民企拿地表现更为活跃。其中,与北京等区域吸引全国布局的房企不同,杭州本土房企持续深耕,尤其是民企积极补仓。如滨江集团于杭州今年六个批次的土拍中均有贡献,一批次豪掷34亿元拿下3宗、二批次以11亿元拿下2宗、三批次掷资29亿元拿下2宗、四批次以52亿拿下3宗地块、五批次近28亿拿下1宗良渚新城地块,第六批次又摇中了城东新城地块,成交价29.03亿元。除此之外,还有金帝、兴耀等本土民企也均有所收获。

房企聚焦核心城市,推动局部地区土拍升温

在全国销售承压背景下,房企在核心城市补货意愿增强,北京、杭州等城市多宗地块竞拍至最高上限,部分地块创下近几年土地参拍企业数量记录。

值得注意的是,在市场筑底修复的阶段,“安全性、流动性、收益性”都较为确定的核心城市优质地块,是房企“抢地、争夺”的重心。这类地块稀缺性较强,未来去化速度有保障,市场预期较好。不过,随着越来越多的企业聚焦在核心城市拿地,一二线城市的土拍竞争也将日益激烈。

对此,中指研究院土地市场研究负责人张凯认为,房企特别是央国企当前投资逻辑严重趋同,导致核心城市土拍摇号中签率不断走低,为获取地块,房企不得不广泛参与土拍,甚至动用“马甲”,进一步推高摇号难度。部分下游企业亦积极参与土拍摇号,以期拿地后在后续与甲方的合作当中增添谈判筹码。

张凯预计,下半年土地市场热度将继续回落,城投类企业或将再次进场托底。房地产市场持续承压,目前政策定力仍较强,房企没有成交规模快速回暖的预期。部分城市上半年发力后,可推出的优质地块存量不多。下半年通常推地量大,竞争激烈程度减弱。

诸葛找房数据研究中心分析人士则预计,下半年各地为加快完成全年供地计划目标,土地市场推地节奏或将较上半年呈现明显加快迹象,与此同时,供应端的明显放量也将会在一定程度上促使成交增加。在行业处于调整周期内,房企布局策略也随之发生改变,稳健型城市依旧是房企的首要选择。房企拿地格局基本定型,预计下半年央国企仍为第一拿地主力,民营房企位居其后,城投平台身影可能会进一步减少。

新京报记者 袁秀丽