5年期LPR大幅下调25个基点,你的房贷会降吗?

央广网北京2月20日消息(记者门庭婷)2月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率(LPR),1年期LPR保持3.45%不变,5年期以上LPR下调25个基点,由4.2%调整至3.95%。

值得注意的是,本次为非对称降息,5年期以上LPR下调25个基点,为2019年换锚以来最大降幅,房贷利率进一步接近历史最低水平。

中指研究院市场研究总监陈文静告诉记者:“非对称降息体现了央行对于房地产行业的呵护,加大楼市托底力度,释放更加积极信号有利于稳定行业信心,促进投资和住房消费,进一步促进房地产市场平稳健康发展。”

谁能降?谁不能降?

本次LPR下调后,当前购买首套和二套房房贷利率下限分别降至3.75%(5年期以上LPR-20个基点)、4.15%(5年期以上LPR+20个基点),进一步接近历史最低点,部分城市房贷利率已降至历史最低水平,仅个别地区首套房贷利率高于4%(本次调整后北京城六区首套房贷利率为4.05%)。

以北京为例,根据2023年12月14日发布的个人住房贷款政策,城六区首套、二套房利率下限分别为不低于相应期限LPR+10BP(基点)、LPR+60BP;非城六区首套、二套房利率下限分别为不低于相应期限LPR、LPR+55BP。

此次LPR下调后,购买北京城六区内的首套住房贷款利率由4.3%降至4.05%,购买城六区外首套住房贷款利率则由4.2%降至3.95%。如果是二套住房,购买城六区内的住房贷款利率则由4.8%降至4.55%,购买城六区外住房利率则由4.75%降至4.5%。

假设以首套房100万贷款余额、等额本息房贷、30年期贷款期限为例,在利率调整前,首套个人住房LPR为4.2%,月供为4890.17元;此次利率调整后,5年期以上LPR为3.95%,月供额为4745.37元,据此计算月供减少约145元,合计30年本息累计减少还贷5.2万元左右。

当然,如果是新购房者,可以立即享受降息利好。而存量购房者,可能等到2025年月供金额才会发生变化。

有不少购房者表示:“转成LPR后,房贷一年调整一次,1月份我的刚刚调整完,想享受到这次降息的利好,还要等10个月。”

据了解,月供发生变化的节点,与购房者和银行签订的贷款合同中的重定价日有关,新的利率会在重定价日生效。大部分银行与购房者约定的重定价日为每年的1月1日,假设购房者的贷款合同是这样约定的,那么要到明年1月1日才执行新利率。还有少部分购房者重定价日为贷款发放日的对应日,例如贷款是3月1日发放的,那购房者3月1日起即可享受新的利率。

另外,此前放弃转为LPR,选择固定利率的购房者,房贷利率和LPR调整无关,月供金额也不会因LPR调整而发生变化。

房贷利率或将持续下行

2024年以来,房地产行业供需两端政策持续落地,金融领域的政策利好不断释放。

2024年年初,央行下调了再贷款、再贴现利率,降准0.5个百分点,释放了约1万亿元中长期低成本资金,同时,去年年底主要银行也下调了中长期存款利率。陈文静表示,这些举措有效降低了银行的中长期负债成本,一定程度也助推了LPR下行。

针对本次LPR出现大幅下调,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,这是一次性把优惠释放到位,将产生明显的降成本效应,促进居民贷款买房。

李宇嘉称:“一方面在于楼市需求端基本面依旧疲弱,居民加杠杆购房的预期较低;另一方面,开年大幅度、一次性下调,一次性到位,避免产生“利率还会下调,再等等买房和贷款”的市场预期,导致购买力观望。”

基于此,李宇嘉还告诉记者:“一次性降到位以后,后续降低LPR的可能性不大,但房贷款利率将会持续下行。”他提到,2024年1月,百城首套主流房贷利率平均为3.84%,二套主流房贷利率平均为4.41%。考虑到去年按揭利率降幅不算大,今年首二套房贷款今年至少有30个基点左右的降幅。