需求阶段性回调 5月份北京二手房网签量降至约1.3万套

5月份以来,北京部分小区二手房挂牌量有所上涨,特别是一些手持“老破小”的业主,更倾向于将其置换成新房或次新房。此外,一些业主出于整合资产的目的,也将一些二手房挂牌入市。与部分区域挂牌房源增多相对应的是,一些业主出于急售的原因而愿意降价。

在此背景下,从整体交易量来看,根据北京住建委官网数据统计,5月份北京二手房网签12982套,环比下滑6.8%。而展望未来走势,业内人士指出,北京二手房市场或在年末迎来明显的“翘尾”行情。

部分区域挂牌房源增多,成交节奏放缓

“5月份以来,门店挂牌量有所上涨。3月底时,买卖房源挂牌量300来套,目前挂牌量为429套。”位于丰台科技园商圈的21世纪不动产鸿业兴园店商圈经理张文锋如是说。

海淀世纪城片区的经纪人也有类似感受。北京中原世纪城战区远大上河村分行店长王玉良指出,近期受成交放缓影响,门店房源挂牌量有所增加,月均新增挂牌出售房源在10套以上。

另据麦田房产太阳宫一区红玺台一店经理史玢玢介绍,太阳宫区域多为中高端小区,单套总价在1000万-5000万元之间,总体挂牌量上浮5%-10%,其中一二居室及小三居的挂牌量较多。

在史玢玢看来,其门店辐射的楼盘多是2010年-2013年建成的,最近一些业主出于整合资产的目的加入置换队伍中,比如将名下太阳宫片区一套两居室加上五环外一套老房子一起出售,置换成太阳宫片区的大户型。

不过,在采访中,也有不少门店经纪人反馈,区域内并没有出现挂盘量明显增多的现象。“门店负责的小区,挂牌量一直处于平稳状态,目前并没有出现升高情况。”麦田房产回龙观西区流星花园一店经纪人乔召表示。朝阳区另一家中介门店经理亦表示,其门店5月挂牌量虽有所增加,但在正常范围内,“3%左右,增量很小”。

相比普通住宅市场,豪宅市场挂牌量表现得更为平稳。以中央别墅豪宅区为例,据北京中原中央别墅豪宅区域天竺别墅豪宅分行店长程铁铮介绍,中央别墅区的重点楼盘挂盘量并没有出现明显增幅,“比如名都园小区,目前在售房源和去年相比处于持平状态。但今年前5个月名都园别墅成交量已超过去年全年别墅成交量。”

不过,从整体市场来看,5月份北京二手房挂牌房源量有所走高。根据麦田房产数据显示,5月份北京二手房挂牌量和4月份相比,增加了3.7%。总体来看,成交放缓、挂牌量增加,北京二手房市场的成交进一步承压。

部分片区挂牌价调低,急售房源仅为个案

与部分区域挂牌房源增多相对应的现象是,一些业主出于急售的需要而愿意降价。近期,有报道称,朝阳潘家园弘善家园一套72平方米的二手房,报价从410万下降到390万,业主一天降价20万。

不过,在新京报记者采访中发现,这种急售的案例仅为个案,类似案例之前也时有发生,一般会出现在不太好出售的一层或顶层房子。此外,一些已经买到置换房源的改善客群,也会比较着急将手上之前的房源降价出售。

乔召告诉新京报记者,“一般来说,着急出售的业主基本降价幅度较大。而5月份虽然二手房交易量有所下滑,但并不缺看房客户,买方议价能力也并未明显提高,只是受市场及部分着急降价房源影响,一些业主自己主动降价出售了。”

朝阳区一中介门店经理也表示,5月份其所在门店,成交价格出现3%左右的降幅,但并没有遇到业主大幅降价的情况,成交量也比较稳定,与4月份相比基本持平,但目前购房者、业主的心理价位确实有所降低,“4月份部分业主心气还比较高,但随着房子带看减少、买方出价达不到预期等情况,心理价位有所下降。”

“可议价空间的房源是根据卖家对于资金的需求程度而定,着急出手的业主会有一定的让利空间。”王玉良指出,5月份由于二手房交易放缓,观望周期长,交易量有所减少,因此,买方的议价幅度有所提高。另外,史玢玢表示,5月份也有涨价的房源,还有部分业主是报价不变,等待市场上扬。

值得一提的是,相比普通住宅,豪宅市场的价格波动较小。北京中原西山战区御墅临枫豪宅分行店长谢孟清指出,其门店所在片区,如果有装修特别好的房子,成交周期较快,且还会出现一些溢价。

程铁铮表示,“5月,过往挂牌价较高的别墅业主回归到正常报价。目前名都园社区5月成交了2套联排别墅、1套双拼别墅,整体价格较为稳定。”

从整体市场来看,根据麦田房产数据显示,5月份北京二手房挂牌均价比4月份微降0.1%,与此同时,二手房议价空间和4月份相比扩大0.37个百分点,不但业主的预期开始下降,而且在价格上也更愿意做出让步以换取成交。

二手房需求阶段性正常回调

在此市场环境下,马驹桥、丰台科技园等地21世纪不动产相关经纪人反馈,5月门店交易量有所下滑。“5月上半月,价格基本没有变动,下半月开始纷纷调价。相比4月份,5月份二手房市场冷淡了一些,成交节奏相比4月份有所放缓,不过,不同户型的市场表现有所分化,区域内小户型市场成交量相比4月份下降30%,反观大户型、改善盘成交量,相比4月份则增长45%左右。”21世纪不动产宏仁家园店的店长王广阔分析称。

从整体交易量来看,根据北京住建委官网数据统计,5月份北京二手房网签12982套,环比下滑6.8%,同比则上涨51.0%(去年5月因疫情影响,成交基数较低)。其中,5月上半月成交走势总体平稳,下半月受市场预期变化影响,成交节奏有所放缓,因此成交量环比有小幅下降。

麦田房产分析指出,回顾去年11月-12月,北京受疫情影响,市场需求受到积压。但疫情影响结束后,压抑需求短时间集中释放,市场在今年2、3月份迎来强劲反弹,一些观望的客户也因为市场热度的升温被裹挟入市。面对短时间内成交量的上升,部分业主预期升高,提升报价。面对高性价比房源减少,购房客户入市意愿减弱,再加上新增需求补充不足,使得4月、5月的二手房成交量出现下滑,属需求阶段性正常回调。不过,拉长时间来看,今年1-5月份,北京二手房成交超过7.2万套,在近五年中仅次于2021年的9.1万套,排名第二,市场整体表现较为稳定。

价格方面,5月北京二手房成交均价环比下降。对此,业内人士指出,价格下降主要有两方面原因,一是结构性因素影响,5月中心城区成交占比缩减,外围城区成交占比上升,进而导致全市成交均价结构性下降。此外,成交节奏放缓使得买卖双方博弈加剧,买方议价能力有所提升,最终使整体市场和部分区域价格有所下滑。

业内:6月市场以稳为主,年末或迎“翘尾”行情

在此背景下,展望接下来的市场走势,情况又将如何呢?对此,在记者采访中,不少经纪人表示,6月份市场或与5月份基本持平,预计不会有大的起伏,较大幅度降价的可能性很小,部分着急卖的房源可能在6月份还会出现小幅度降价。

朝阳某中介机构经纪人表示,“其实5月份的成交情况和2019年5月差不多,6月份可能还会维持目前态势,成交周期可能会进一步拉长,但这也符合季节性的规律。”

也有一些经纪人对后市持乐观看法。王广阔指出,通过近期带看量来看,预计6月份二手房成交量会有所增长,“我们也加强了大户型、改善盘的关注度,预计6月份成交要比5月份好一些。”

对此,麦田房产分析指出,从政策端来看,此前北京出台了“带押过户”等政策,优化了交易流程,提升交易效率。但当前市场在售房源不断增多,市场仍存观望情绪,导致置换链条运转不畅,预计市场在未来一两个月会经历一个阶段性筑底过程。不过,随着买卖双方价格博弈逐渐完成,以及“卖一买一退减个税”政策将在年底结束,很多业主会选择在年底前完成置换以节省置换个税,再叠加年末购房需求小高峰,北京二手房市场或在年末迎来明显翘尾行情。

新京报记者 张晓兰