5月份北京二手房市场降温 连环单遇阻 部分业主谈判桌上主动降价

本报记者 王丽新

“5月下旬以来,我们区域门店带看客户量有小幅提升,成交价格相对之前平稳下降。”麦田房产一位经纪人向《证券日报》记者表示,5月份,部分有“连环单”的业主为了不违约而着急下调挂牌价,根本不用谈价,业主自己上谈判桌就主动降价了。

据北京市住建委官网数据统计,截至5月30日,5月份北京二手房网签12117套,环比下滑13.0%。另据麦田房产统计数据显示,5月份,通过麦田房产成交的北京二手房成交均价环比下跌3.1%。

“北京二手房市场仍属于买方市场,整体市场表现是挂牌量增加但交易价走低。”另一位房产经纪人向《证券日报》记者表示,这背后主要有两方面原因:一是有购房需求的多是置换连环单,即“卖旧买新”,需将名下房产挂牌出售;二是需要尽快将挂牌房源变现,用于支付新买房源价款,连环单是有交易周期和付款节点的,因此随着付款节点逼近,业主只能被迫将挂牌出售房源价格一降再降。

挂牌价走低议价空间增大

“5月份,太阳公元在售房源81套,业主降价的有46套,占比56.8%;红玺台在售房源19套,业主降价的有8套,占比42%。降价的房源多,但是幅度不是很大,总价高的房源降价幅度在30万元-70万元之间。”麦田房产太阳宫一区红玺台一店经理史玢玢向《证券日报》记者表示:“从挂牌量来看,我店所在区域是中高端标的房产,价格区间在1000万元-5000万元之间,总体挂牌量上浮5%-10%。”

根据麦田房产数据显示,5月份,北京二手房挂牌量环比增加3.7%;二手房挂牌均价环比下降0.1%。与此同时,二手房议价空间和上月相比扩大0.37个百分点。与4月份相比,不但业主的预期开始下降,而且在价格上也更愿意做出让步以换取成交。总体而言,成交放缓,挂牌量增加,市场去化进一步承压。

“业主突然主动降价的情况时有发生,着急卖房的业主降价幅度较大,且会一降再降。部分业主到谈判桌上自己就主动降价了,根本不用谈价。”麦田房产回龙观西区流星花园一店经纪人乔召向《证券日报》记者表示,比如有一单已经签约的交易,本来业主成交预期为520万元-525万元,业主原话是“低于520万元就不卖了”,但后来在谈判桌上降了两次价,最后以508万元价格签约。

“虽然当下属于买方市场,但实际上从挂牌房源的结构来看,房龄超过20年的老房子占到一半左右,供应的结构性矛盾依然存在,购房者选到合适房子的难度依然不小。”麦田房产认为,从购房者的角度看,在下行的市场中购房者掌握选择的主动权,有更充足的时间挑选合适的房子。

在乔召看来,很多业主愿意把手上的老破小房源换新,现在市场上存在大量置换连环单现象。但在买方市场之下,购房人观望情绪浓厚。

麦田房产亦庄北区大雄店经纪人谢丽庆直言:“我目前接触的两个客户,一个不敢先订房,另一个不敢入手,即使房子降价很快,仍旧怕踏错节奏。出现这种预期后,导致有相当一部分挂牌房源,报价已经接近上套甚至低于上套成交价。”

这一现象的背后,有一个问题值得关注,即如果市场流动性变弱,那么连环单是否会陷入僵局?违约问题会不会随之而来?

未来市场怎么走?

回顾去年11月份到12月份,受疫情影响,北京市场需求受到积压。今年2月份、3月份,压抑的需求在短时间内集中释放,二手房市场迎来强劲反弹,一些观望的客户也因当时的市场热度升温而被裹挟入市。

“3月底,北京二手房市场处于高点的时候,我怕继续涨价,就定下了一套880万元的房子,现在着急卖掉名下房产,但好几组买房人都至少来看过两三次,就是没有下单。”5月31日,李女士(化名)向《证券日报》记者透露,现在挂牌出售房子的业主多数都是置换需求,属于“买新卖旧”的连环单。但4月份以来市场降温,挂牌的房子仍旧没有卖出去,现在比较担心由于卖不出去房子而导致买房违约。

李女士的担忧并不是个例。“为了赶买房的付款节点,我挂牌卖的房子价格已经一降再降,从700多万元降到679万元,但潜在买家仅报出了660万元的价格,这比2021年同小区同户型房源成交最低价还低将近40万元。”马女士(化名)向《证券日报》记者表示:“卖房卖得‘心灰意冷’,如果达不到去年的价格,我打算将所订的新房违约。”

“如果大部分业主抱有跟马女士一样的心态,那么连环单交易将陷入僵局,由此将产生违约赔偿等诉讼,不利于提升市场流动性。”某业内人士向记者如是称。

对此,有麦田房产分析师也表示,当前市场在售房源不断增多,市场观望情绪增加,导致置换链条运转不畅,预计市场在未来一两个月会经历一个阶段性筑底的过程。

从政策端来看,虽然近期北京出台了“带押过户”等政策,但政策目的在于优化交易流程,提升交易效率,对市场供需端预期及入市行为是否产生实质性影响,还有待观察。

对于6月份二手房走势,史玢玢表示,预计将与5月份持平。6月份想快速成交,降价是最快的途径。如果没有利好政策出台,预计市场不会有大的起伏。

乔召认为:“大幅降价可能性很小,有可能部分着急卖的房源在5月份没成交的,6月份还会有一个小幅度的降价。”谢丽庆表示,一部分捡漏的客户会出来买房,现在需要这些客户撕开一个口子,带动其他客户的购买力。6月份,预计市场会吃掉大量“已买后卖”业主的红利。

不过,在业内看来,随着买卖双方价格博弈逐渐完成,以及“卖一买一退减个税”政策年底结束,预计下半年很多业主会选择在年底前完成置换以节省置换个税,再叠加年末购房需求小高峰,北京二手房市场或在年末迎来明显翘尾行情。