北京通州“双限”松绑满月:看房客户明显增加 成交转化比有落差

证券时报记者 张达

距离2月6日北京通州区优化限购政策(以下简称“双限”松绑)已近一个月时间,楼市实际表现如何备受关注。日前,证券时报记者实地探访了解到,无论二手房还是新房,新政后看房客户量都明显增加,在售新房项目中,有的还有一些特价房,有的在新政后陆续收回了折扣优惠,还有的销售人员暗示价格还会上涨。

不过,接受证券时报记者采访的业内人士指出,虽然通州新政后区域客户带看量明显增加,但从带看到认购、从认购到签约的转化比,相较春节前还有一定落差。整体来看,如果北京更多行政区能够接棒通州,推出“一区一策”的精准调控,那么,北京楼市的“小阳春”将复苏有望。

看房客户明显增加

上周六,证券时报记者来到通州某小区附近的房产中介门店,发现屋里没几个人,一问才知道,工作人员大都带客户去看房了。

该门店的工作人员小李告诉证券时报记者,通州“双限”政策放松后,最近看房的人比较多,之前平时有一半人在店里坐着,今天基本都出去带看了。“现在平均每个人周六日基本都有一两组带看。我们经常在工作群里到处找钥匙,大家都拿着钥匙在小区里带客户看房呢。春节后第一个周末还没有这么明显,今天感觉特别明显。”他说。

某房产中介通州某门店的工作人员小赵告诉记者,新政后门店咨询量是政策前的两三倍,看房量比新政前也基本翻倍了。“周六一天,我们大区15家店成交了50套左右,通州4个大区成交了将近300套,而1月份时周末一天成交量在一百七八十套。”他说,这几天店里都没有闲着的。

不仅二手房带看量增加了,新房看房的人也不少。

在通州某在售新房项目售楼处的沙盘前,证券时报记者看到有三组客户在听销售人员讲解,休息区还坐着三组客户正在与销售细聊,时不时还有房产中介带着客户过来看房。

置业顾问小刘介绍,新政前后变化挺明显的,从来访量能看出来,以前平时周一到周三其实没什么人来看房,现在周一到周三的时候,一天也有近20组客户,周末基本每天都有七八十组客户。从成交来看,新政前可能一个月才成交三四套,新政后周六日每天能成交四五套,周一到周五每天成交一两套。

“新政后看房的客户量是多了,我们项目过年期间从初三开始客户量就不少,很多从海淀、朝阳、亦庄等外区过来看房的都有,这周末人明显增加了。”通州另一个新房项目售楼处的销售小张对记者说。

接近傍晚,证券时报记者又来到一个在售新房项目售楼处,一进门,门口负责登记的工作人员称,现在销售顾问都在忙着,得等一会儿。这时,刚接待完上一个客户的销售人员小王就被叫过来,他一脸倦容地带看讲解。当被问到“今天是人多太累了吧”时,他无奈地回答:“今天都要虚脱了,‘双限’放松后,我们春节后上班就开始忙,从早忙到晚,基本上都是看房的。”

证券时报记者还了解到,在售新房项目中,有的还有一些特价房,有的在新政后陆续收回了折扣优惠,还有的销售人员暗示价格还会上涨。

成交转化比落差较大

对于通州上周末看房人较多的现象,合硕机构首席分析师郭毅告诉记者,通州“双限”松绑政策出来后,区域的客户带看量明显增加,但从近期项目成交数据来看,从带看到认购、从认购到签约的转化比,相较春节前还是有一定落差的。

“因为渠道带着客户去看房,现在已经是市场上比较常规的现象了,为了方便客户选择,并提高成交率,渠道公司一般会带客户走访板块内的2~3个项目,所以感觉案场客户量较大,但市场是否回暖,还要看实际签约情况。”郭毅说。

对于北京通州区的楼市现状,郭毅表示,从市场成交来看,目前通州的成交量基本上恢复到正常水平,也就是“双限”松绑前的水平。在春节前及长假期间,通州各个项目案场都在积极促进既往客户的转化成交,所以在一批老客户集中购房后,目前通州市场的成交量存在短暂断档,当下正在看房选房的新客户,能否真正落定,还需要一定时间周期,也有待北京更大力度政策的支持。

中原地产首席分析师张大伟则对证券时报记者表示,通州“双限”松绑后,市场成交量并没有太明显变化,目前春节后实际成交量是去年同期的50%~60%。

实际上,在通州楼市调查中,也有房产中介人员对证券时报记者表示,最近看房量是挺多的,但实际成交量并没比1月份多多少。这种现象在北京其他区域也同样存在。

北京丰台区某房产中介门店的小唐介绍,最近看房客户量确实在增多,但是成交量没有想象中的那么好,可能都在一个博弈中。“不过,他有几个换房的客户房子在房山、石景山区,之前房子已经挂了大半年都没有人问,这两天突然就卖了。”他说。

北京东城区某房产中介门店的小孙也对证券时报记者表示,之前客户很少,这周末突然上客户了,可能是因为快上学的有一波需求,现在市场比之前稍好一点,有成交了。

“小阳春”需政策加力

2月6日,北京优化了通州区限购政策,对在通州落户和就业的家庭,取消了在通州落户、社保或纳税需满3年的要求,只要符合北京整体限购政策即可在通州购1套房。当时业内预计,受此政策影响,通州成交量将明显放大,春节后北京楼市出现“小阳春”的可能性较大。

不过,2月受春节长假影响,北京二手房成交量较1月明显下滑。据中原地产研究院统计,2月北京二手房住宅网签6332套,而1月的数据是12444套。

“春节月成交量少是正常现象。”张大伟说,去年9月以来,北京发布了3次政策,其中去年9月初的“认房不认贷”政策影响短期市场成交放大了40%,而12月14日的优化普宅认定标准、降首付降利率等政策影响力度降低,止住了市场下行,但成交量上涨幅度只有20%左右,而今年春节前通州优化限购政策影响范围不大,所以对于整个北京市场成交拉动影响较小。

对于当前北京楼市的成交情况,郭毅表示,3月开局北京楼市还处在一个成交低位状态,目前,总价五六百万到七八百万的改善型产品的市场成交相对稳定。

郭毅进一步指出,刚需市场是因为客户对价格的敏感度较高,也期待着未来北京会有更多政策出台,担心后续政策造成自己当下买房受到损失,所以相对来说更加观望。高端市场改善需求并不是疲软,而是成交目前受限于客户手里的老旧二手房很难快速出手,造成了整个高端市场从认购到签约转化的周期都在不断地拉长。

在郭毅看来,北京楼市总体呈现观望态势,源于部分买房人仍在期待更多宽松政策的出炉,接下来,如果北京更多行政区能够接棒通州,推出“一区一策”的精准调控,那么,北京楼市的“小阳春”将复苏有望。

从市场趋势看,张大伟认为,北京二手房火热的基础线是二手房住宅单月成交1.5万套,但市场推动主要依赖学区房需求,过了4月需求就会下降。2023年“小阳春”很大程度是学区房和前期积压的需求释放。但当下市场存量需求已经多次消化,二手房挂牌房源依然处于高位,制约了市场成交量的放大。整体看,如果最近在限购等政策方面没有超预期调整,今年的“小阳春”热度很可能不会太高。

“随着部分学区房需求的入市,3月第一个周末市场成交量有所止跌,北京周日一天二手房成交超过了1000套,但如果没有更多政策出台,很可能3月成交量只能在1.2~1.5万套。” 张大伟对证券时报记者说。