市场博弈加剧:上海二手房挂牌量上升

21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道

近期,上海二手房市场博弈加剧,有房东降价出售,有客户从新房市场转向二手市场,市场的变化源于二手房挂牌量的增加。

综合沪上多个大中介反馈,最近不少小区二手房挂牌量有所上涨,当前二手房实际备案挂牌量减去重复数量之后大约有17.1万套。据链家研究院监控数据显示,上海4月份二手房成交1.8万套,相比3月成交2.4万套,环比下降26%。一名资深从业人员反映,以此匡算,最新去化周期约为10个月。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为,虽然4月环比下滑明显,但主要原因一是3月份基数较高,为各种客观因素导致的短期高点;二是4月份受清明假期影响,节假日出行使得大家对楼市的关注度下降。

面对去化周期拉长,上海的房东和客户心理已产生微妙变化。这将影响后续市场成交。

5月8日,住建部、市场监督总局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》(简称“中介十条”),提出包括合理降低经纪费用,鼓励房价越高费率越低分档定价,引导交易双方共同承担经纪费用等共十条意见。

分析人士认为,新政有助于促进二手房交易。上海中原地产市场分析师卢文曦也指出,中介十条对于二手房交易应该有推动作用,但短期之内肯定不会对二手房的市场产生太多的影响。从行业自律、合理层面引导来看,不排除后续会出台一些相应的规章。

挤泡沫

王为是杨浦区一名刚需置换买家,此前一直想置换新房,春节后她突然从新房市场转向二手房,理由是其关注的几个小区二手房挂牌量增加了不少,有的房源一年多都没有卖出去。

房源去化变慢,意味着带看量下降。从链家的带看来看,周带看量也存在下滑,不过考虑到月初受清明节影响,而月末又受到劳动节的影响,若剔除节假日因素,带看量整体仍算平稳。不过近几周的新增客户量出现了下降,预计后续市场可能会在连续几个假日的影响下出现降温。

吴蔚(化名)刚把一套房子下架。吴蔚认为,她的房子目前没有带看量,中介一直催她降价。一旦降价了,会有带看量,但是房子不是着急出售的话,就没有必要了。据了解,与吴蔚一样想法的卖家不在少数,因此也不排除过一段时间二手房挂牌量会减少。

与之相反的是,二手房房东不再强势。4月初,李明(化名)卖出一套房子。买家交付定金签了购房合同之后,却由于首付问题要违约了。在过往,李明会按合同收买家定金,然后重新出售房源。但他考虑到虽然是被买家砍了30万的价格卖出去的,但是可能越往后越难卖,还得继续降价。于是,李明和中介、买家协商,由买家支付一定金额的利息/罚金,让交易继续下去。“如果放到今天交易,我的房子不一定能以这个价格卖出去。”李明坦言。

这也代表了部分房东的心态。为了加快成交,中介最近在给购房者推销的也是低楼层低总价的房源。

一名中介人员透露,目前交易较为频繁的是总价四五百万的房子。据上海链家研究院的监控数据显示,4月份成交套均总价345万元/套,环比增长5%。

值得关注的是,不仅是在上海传统的市中心,作为上海新的城市中心板块之一,大虹桥徐泾板块的二手房成交价格也已有所回落,大约从平均10万元/平方米,回落到8万元-9万元/平方米。

“我觉得没有任何必要去看空,上海二手房目前还是相对稳定,这样的局面来之不易。”前述中介人员说,如果是市场持续不好,大家都会受影响。市场是连锁的,不是单个环节的。

对于购房客户而言,一个利好是,市中心原来的热门板块新推出不少楼盘,那么认购积分预估可能不高了,至少比去年要低。新房门槛的降低,导致不少手里有多一套二手房的业主想去新房市场碰碰运气。

同策研究院研究总监宋红卫分析认为,最近上海二手挂牌量变大,与新房上新量增加也有一定关系。据同策研究院监测,上海市场一二手联动性高达37%。二手房挂盘量上涨一部分原因是置换需求上升。有的客户是先卖掉手里的二手房再买,还有一部分是出于一二手倒挂诱惑,要去“打新”,还有一部分是套现离场。其中前两部分都与新盘有关。

卢文曦指出,年初至今上海有四批次新房供应,每批次都不超过6900套,所以上海新房供应量稳定,一直维持小幅快跑的格局,不存在突然之间供应量增多;二手房挂牌量更没有传言中的40万套。据其观察,大概一个礼拜新增一万多套挂牌量,1.3万套左右,绝对量的确是比较高,与2015年、2016年二手房活跃期表现相当,但也不存在抛售的趋势。

震荡行情

卢文曦认为,一个月成交1.8万套属于正常稳定的行情,是属于各方都能接受的一个水平。市场目前确实不具备持续走强势路线的格局。

这一过程中,高端市场的震荡是最明显的。比如前滩板块近期就出现不少降幅在10%左右的房源。有市场人士甚至怀疑,上海2021年出台了限售政策,这批房源在2026年将流入市场,会否在之前引发二手房抛售潮?

不过,上海二手房预期变化其实是在往好的方向走。前述中介人员反映,房价泡沫在逐渐挤出,有的新兴板块二手房价差甚至在10%以上。这表明即使业主卖得便宜也有获利空间。在同一个小区有些房源能够以相对低价卖出,说明业主想把资金和房票释放出来。

而这些释放出来的资金去哪了呢?还是流入楼市。随着新房供应的增加,不少持币待购的买家开始寻求新房目标,一般都会选择地段好、摇号入围积分也开始往下降的项目。

近期虹桥公馆成交一套二手房,单价6.6万元/平方米,而据业主方透露,当初买入价格为5.2万元年/平方米,卖房是为了将房票释放出来去“打新”。

宋红卫指出,刚出台的“中介十条”对于市场有一定影响,尤其对于北上广深这样的购房者而言能够降低成本,这是比较实在的优惠。“中介10条”的出发点,是希望促进交易,有交易市场就会逐渐企稳。

事实上,从稳定楼市角度,政府手中的政策工具并不少。近日,杭州出台《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见》(以下简称《实施意见》),明确自今年5月8日起实施。根据不同学历,杭州进一步放宽落户政策、优化居住证政策。

这背后是杭州4月成交7635套二手房,环比3月的10828套下跌了约30%。

卢文曦认为,目前楼市也没有特别大的波动,还是延续了正常的成交节奏。所谓正常节奏就是过完三月份之后,季节性的反弹之后,整体会有一个下滑,回落到原有交易轨道,那么现在来看的话,差不多就是这个趋势。

目前来看,上海还没有回到一个月新增2万套挂牌的活跃期,这表明市场还处于一个从调整周期刚刚往上回升的修复性行情。卢文曦预估五月份上海二手房成交会进入震荡行情,在1.8万套成交水平徘徊。