从淄博出圈看房地产的新发展模式

近期,淄博烧烤火出了圈,当地房地产市场也挺活跃的。一季度,淄博新房销售面积达到120.6万平方米,同比增长61.9%,1月-4月上半月增长77%。易居研究院对全国50个重点城市前4个月新建商品住宅成交面积同比增速进行排序,楼市行情表现较好的5个城市分别为长春、杭州、南宁、淄博和惠州,同比增速均超过50%。在三四线城市中,淄博楼市表现最好。

当然,楼市的温度与游客关系不大,与烧烤本身也不直接相关。究竟是什么原因呢?旅游和餐饮带动上下游服务消费,这是就业的大利好,居民收入预期好转了;有收入、有就业,居民对城市的未来有信心了,也包括住房消费。你可能会说,没有太多增加值的烧烤,怎么能撬动动辄几十万、上百万一套的房子呢?表面看,确实不搭界,但恰恰折射出楼市发展的新模式。

2022年,淄博常住人口平均可支配收入为4.49万元。拿这个平均数来推测,除极少数高收入居民外,估计淄博绝大多数居民月薪在3000元左右。其实,全国类似于淄博这种三四线城市有160多个,也是我国城市的主体,总人口在10亿左右,绝大多数居民年可支配收入在3万元-5万元。人均年可支配收入超过5万元的,主要是一线城市及长沙、武汉等热点二线城市。

当下,不管是哪个城市,楼市的结构性问题都是类似的,即“三分法”的分化:享受过高速发展红利的少数高收入人群,户均至少拥有2套房,他们不想再买了。另一个少数群体即中产阶层,最大特征是缴纳“五险一金”,主要为集中于机关、国企、事业单位的普通员工,这个群体也基本都有房了,部分人群在上一波楼市火爆时换了房,剩下的也换不起了。

剩下的人数5亿多、收入在3000元左右的庞大群体,他们买不起房,或者住在没有经济价值的破旧小区中。能否让这部分人群消费得起房,并分享到城市化、商品房的红利,这是房地产能否平稳发展,内需和消费引擎能否凸显的关键。前不久召开的中央政治局会议提出,“三重压力得到缓解,但内生动力还不强”,所谓的内生动力指的就是这5亿-6亿群体的消费能力。

本世纪前二十年,城市化速度很快,特别是“十三五”规划提出建设19个城市群以后,人口纷纷涌入大城市(淄博也是人口超百万的大城市)。但疫情之后,对中低收入群体来说,貌似城市化红利在减弱。一方面,国际经济环境今非昔比,外贸导向的制造业受到较大冲击;另一方面,实现环境友好型、科技主导型的高质量发展,部分制造业就要转型、迁出或淘汰。

在新旧产业交替的空档期,就业问题会是一个困扰。于是,涌入大城市的人口开始向第三产业转移,或不得不通过第三产业来消化。人口大规模在热点城市集聚,也带来了吃喝拉撒、休闲娱乐等生活服务业发展,反过来促进了这些行业就业,而移动互联和高铁等基建则加速了这一进程。

没有移动互联和高铁基建,淄博烧烤不可能火遍全网,而这恰恰就是我国打造内循环为主的发展新格局希望看到的微观场景。近年来,我们在加速建设一张无形(互联网、统一市场体系)加有形(高铁、充电桩)的大网,将腹地广、潜力大、韧性足的消费市场优势发挥到极致,每个人都可以分享到全国不同地域特色的旅游、文化、餐饮等,就像淄博烧烤一样。

若各消费行业都能像淄博烧烤一样,低成本地打造本地文旅消费行业,提供踏实真诚的产品和服务,借助互联互通来吸纳全国宾客,内生动力就会修复。其最大的好处是,各地能实现充分就业,也是可持续、前景乐观的就业,也能进一步释放本地城镇化潜力。而且,3000元/月的可支配收入不仅能得到保持,还可能会上一个台阶,这才是房地产发展的基础。

同时,这也是城镇化、产业、就业和房地产协同发展的路径。过去,尽管商品房市场红红火火、高举高打,但基本上是房价上涨的“财富效应”驱动的。现在,类似淄博烧烤的诸多行业红火,千千万万老百姓受益,信心得到修复,也就会追求更美好的人居,这就是房地产的新发展模式。

(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)