房地产市场好转预期增强 热点城市土拍升温

最近一段时间,多个城市的土地市场热闹非凡。专家表示,房地产市场好转预期增强,热点城市土拍市场升温,但区域间土地市场表现料进一步分化。

热门地块扎堆出让

4月25日,2023年杭州第三批集中供地土拍热度再续。12宗涉宅地全部出让,单日吸金166.6亿元。

4月21日,历时4天的上海2023年首轮土拍落下帷幕,本轮供地共推出19宗地块,起始总价483.41亿元,总出让规划建筑面积198.86万平方米。最终19宗地块全部出让成功,其中有15宗溢价成交,4宗底价成交,土地出让金518.83亿元,平均溢价率为7.33%。

4月20日,广州2023年首轮集中供地顺利收官。本轮供地共推出8宗地块,除1宗地块因故终止挂牌出让程序外,其余7宗地块均已成交,成交总价294.4亿元。其中4宗地块封顶成交,3宗底价成交。

克而瑞研究中心数据显示,上周(4月17日至4月23日)总成交建筑面积达550.65万平方米,环比增长60%,成交金额896.72亿元,环比提升368%。平均溢价率升至8.0%,较前一周提升5.6个百分点。

克而瑞研究中心市场研究总监马千里表示,重点城市热门地块扎堆出让,带动成交规模大涨。

城投拿地占比降低

土拍是房地产市场的晴雨表。华创证券固定收益首席分析师周冠南认为,土地出让情况边际改善,房地产市场有望逐渐回暖。另外,区域间土地市场表现将进一步分化,核心区域热点城市将率先回暖,部分偏远区域恢复情况有待验证。

值得关注的是,今年以来,城投拿地占比逐步降低。广发证券数据显示,3月城投拿地金额674亿元,占比29%,较2月的46%下降17个百分点。参考历史数据,2023年3月城投拿地占比已下滑到2021年三季度的水平,但高于2021年上半年的18%。

周冠南分析,去年10月,财政部发布新规,明确不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。该规定在一定程度上约束了城投公司拿地行为。在新规落地、房产销售初现拐点、城投公司自身偿债压力较大等多重因素影响下,城投拿地占比持续下降。

民营房企拿地积极

从杭州本轮土拍情况来看,民营房企拿地积极性提升,值得关注的是,品牌头部房企的身影也不少,如碧桂园、龙湖等。上海首轮土拍中,有十多家民企参与,既有规模型房企,如龙湖、碧桂园;也有深耕上海的本地房企,如大华、宝华等;也有港资房企,如九龙仓。

“今年以来,22城已成交城市中,北京、上海、苏州、郑州以央国企和地方国资为拿地主力,杭州、南京、成都、宁波等城市,民企拿地金额占比有所提升。”中指研究院指数事业部分析师孟新增说。

中指研究院发布的3月权益拿地额前100榜单中,45家是民企,高于2月的43家和1月的23家。中指研究院认为,房地产市场好转预期增强,民营企业拿地情绪较高。