参拍房企数量创近6年新高 上海今年首轮集中供地揽金519亿元

每经记者 刘颂辉

近日,随着莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块拍卖落槌,2023年上海首轮集中供地正式收官。

据不完全统计,本轮上海土拍吸引了超过50家房企报名,4天时间里共顺利出让19宗地块,总成交金额约519亿元,平均成交楼面价26089.9元/平方米,平均溢价率7.3%。其中14宗地块为央国企和地方国资平台竞得,参与竞拍企业的数量为上海近6年来最多。

根据3月31日上海发布的2023年度土地供应计划,整体土地供应规模基本保持去年的供应水平,部分区域如闵行、浦东新区会加大土地供应,临港则会大幅度减少土地供应。中指研究院预计,有资金实力的央国企和地方国资,后续仍然会加大对上海的投资。

最热地块近30家房企争夺

上海首轮集中供地共推出19宗涉宅用地,总出让面积94.4万平方米,总建筑面积198.9万平方米,总起拍价483.4亿元。

据中指研究院统计,本轮上海集中供地出让中,4宗地块以底价成交,15宗地进入一次性报价。最终,14宗地块为央国企和地方国资平台竞得。而本次报名参与竞拍的房企超过50家,也创下近6年来上海参拍企业数量新高,其中包括近20家民企和3家混合所有制企业。

在土拍首日(4月18日),记者在现场看到,有房企负责人盛装前来,为了“讨彩头”还戴上了红围巾。此外,在本次土拍的直播中,有参拍房企还特意带了橙子和香蕉放在桌上,寓意“成交”。

竞争最热地块是闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块,吸引了近30家企业竞拍,最终由中华企业以20.1亿元竞得,溢价率8.47%,成交楼面价达48029元/平方米。

记者注意到,该宗地块所在的莘庄板块处于城市发展阶段,规划利好较多,有较大的增值空间,临近规划地铁12号线西延线(在建),近两年内周边没有宅地供应。

整宗地块建设用地面积20930平方米,规划建筑面积41860平方米。一经挂牌,即有中海、华润、华发、大华、金隅、金融街、碧桂园、金茂、绿城和保利等一众品牌房企报名竞拍。

成交总价最高的地块也在闵行区,为梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块,共有9家房企参拍,最终被中铁建和万科联合体以75.49亿元竞得,成交楼面价46402元/平方米,溢价率8.98%。

该宗地块所处的板块也存在较大的增值空间,目前周边没有在售、待售新房项目,出现供应缺口,且距离虹梅南路地铁站仅约500米。

从地块热度来看,除了闵行区之外,青浦徐泾、蟠龙天地东侧地块也都吸引了20家以上房企参拍,嘉定新城、浦东周浦、宝山大场、普陀桃浦、闵行梅陇、奉贤西渡的宅地竞拍房企也均超过10家。

中指研究院上海常务副总经理张文静4月21日通过微信向记者表示,本轮上海土拍的19宗地块,位置都临近外环,且多临近地铁,整体来看区位较为优质。部分地块所在板块是近年来供地较少的板块,区域内待释放的购房需求较多。

华润和万科回归均有斩获

虽然上海本轮集中供地出让的地块体量较小,但质量整体较高,房企参拍热情也较高。与前两年相比,总出让金额有所减少。

部分出让地块的房地联动价略有松动。19宗地块中,超半数地块房企联动价有所上涨,涨幅最为突出的为徐汇区田林地块,房地联动价最高增至13.1万元/平方米,涨幅高达15%。嘉定江桥、宝山大场、金山亭林、浦东周浦等地块限价涨幅也比较突出,均超过7%。

预留足够利润空间,也侧面促进了开发商在上海土拍市场的竞拍积极性。

本轮上海土拍期间,房企投拓人员迎来“聚会”,也让位于浦东新区南泉北路的房地大厦重现热闹非凡的场景。

据记者了解,4月20日晚上8点多,一位闽系房企的投拓部工作人员还在房地大厦加班,一楼的大门口也都挤满了人。

企业方面,保利发展独获3宗地块,成本轮上海土拍中的最大赢家;招商蛇口、金地、象屿、万科和中铁建各摘得1块;越秀共参拍12宗地块,最终成功竞得静安区中兴社区地块,自2021年首进上海后,再次落子上海内环内;重回上海土拍市场的中海、华润和万科,只有中海未能竞得土地。

自上个月,金地集团董事长凌克公开发声“房企经营就像踩单车,不前行就会跌落,需要有新的投资”后,金地便加快了拿地补仓的步伐。本次在上海首轮集中土拍中,金地一共报名了3宗地块,最终夺得嘉定老城东北角的徐行地块和嘉定新城菊园社区地块。

在土拍第二天斩获2宗宅地,金地集团总裁黄俊灿对包括《每日经济新闻》在内的媒体记者表示,“今天是金地非常好运的一天,希望大家都能有好运气。”

从新房去化情况来看,CRIC监测显示,今年一季度,上海新房去化率为79%。在2月份的认筹热度转化成开盘后,3月去化攀升至87%,多数楼盘基本有八成以上去化率。

克而瑞方面认为,受新房市场热度回升、土地质量改善和部分地块房地联动价放松的多重影响,今年上海首轮集中土拍热度迅速升温,整体溢价率增至7%,创下2021年集中供地以来的新高。

另外值得注意的是,虽然近期面向房企的融资政策有所放松,但在行业资金偏紧的背景下,受益房企较为有限,大多数民营房企的资金压力仍旧趋紧,进而影响了竞拍热情,因此拿地主力依然是央国企。