“带押过户”流程务必精细化

本报记者 孙蔚

买卖过二手房的消费者们都知道,如果房子原先有贷款、抵押,那么交易起来可就麻烦多了:卖家要结清之前的贷款才能完成过户,之后买家还要申请新的贷款,不仅交易时间长,风险和交易成本也大。

如今,这个难题得到了解决。近日,自然资源部和中国银保监会发布了《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》(以下简称《通知》),要求推动住宅类不动产率先实现“带押过户”。目前,已有北京、广州、杭州、苏州、宁波等多地“试水”。

化解哪些痛点堵点

据记者了解,根据此前相关规定,抵押权人会在不动产登记簿上明确约定:不动产在抵押期间禁止、限制转让。

“不少购买二手房的消费者在这个环节上都会遇到难题,原房主数额不菲的贷款需要一下子结清。要么就是卖家四处筹钱,甚至去借高息过桥贷,要么就是买家先支付首付款或垫付资金替卖家结清贷款。房子还没过户就先付钱,买家也不放心。”北京链家地产增光路店的经纪人小冯对记者表示。

而“带押过户”就可以一举破解这个房产交易的痛点、堵点。《通知》指出,要推动省会城市、计划单列市率先实现“带押过户”,并逐步向其他市县拓展;要推动同一银行业金融机构率先实现,并逐步向跨银行业金融机构拓展;要推动住宅类不动产率先实现,并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。

北京金诉律师事务所主任律师王玉臣对记者介绍说,依据《民法典》第406条规定,“带押过户”是指“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产,在申请办理已抵押不动产转移登记时,无需提前归还旧贷款、注销抵押登记,即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续,实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接”。“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款,且按揭贷款当前无逾期的情形。

“以前在二手房交易中,上家往往需要用下家的首付作为还清贷款的金额来源,这本身就存在一定的风险,而且上家解押和下家贷款不能同时进行,无形之中增加了交易流程的时长。此次推动全国层面的‘带押过户’,将有利于提升房地产交易便利化服务水平,降低制度性交易成本,有利于激发二手房市场的活力,提振房地产市场活跃度。”58安居客研究院院长张波对记者表示。

自然资源部自然资源确权登记局副局长赵燕认为,实施“带押过户”改革,可以大大节省不动产的交易时间,降低交易难度和交易成本。

“当前,一些城市提出的‘带押过户’主要在二手住宅市场推进,而此次《通知》指出要逐步向工业、商业等领域拓展。这是本次政策较为新颖的一点探索,扩大了‘带押过户’的适用面,更加具有全面性。”诸葛数据研究中心高级分析师陈霄在接受记者采访时表示。

具体操作模式有几种

据记者了解,为了盘活二手房市场,打通交易链条,简化交易流程,全国已有100余个城市开始试行“带押过户”,深入探索二手房交易、过户等环节的制度创新。

那么,“带押过户”到底如何操作?中指研究院市场研究总监陈文静向记者介绍,目前,多地在实践探索中主要形成了三种模式。第一种是新旧抵押权组合模式,通过借新贷、还旧贷无缝衔接,实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容,不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。

第二种是新旧抵押权分段模式,通过借新贷、过户后还旧贷,实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容,不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等,卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。

第三种是抵押权变更模式,通过抵押权变更,实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方约定抵押权变更等内容,不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。

记者了解到,除上述三种模式外,北京运用了已经成熟的二手房交易资金监管政策,以及抵押登记网上办理模式,创新性地推出由新贷款银行直接向卖方和原贷款银行支付资金的模式。其突出特点是兼容了跨行贷款,购房人可以选择售房人房贷所在银行办理贷款,也可以选择其他银行办理贷款。此外,北京市不动产登记中心可实现住房转移登记和抵押权变更登记“一个入口、两笔业务、合并受理、同时登簿”,实现一站式办理。

“带押过户”给交易双方带来的好处是实实在在的。据浙江省自然资源厅确权登记局局长方剑强介绍,自2023年1月全面推出二手房交易“带押过户”模式以来,经初步统计,全省已办理1000余笔业务,总交易金额达95.4亿元,涉及按揭交易金额约48.5亿元,给消费者和企业节省过桥资金约47.3亿元。二手房交易全流程耗时从此前的30天至60天不等,压缩到最多15天。

山东省济南市自然资源和规划局不动产登记中心主任杜建刚也表示,截至目前,济南市已办理不动产“带押过户”2948笔,成交总价达36.7亿元,单笔平均交易成本从1.2万元左右降至千元以下,节省直接交易成本3269.7万元。

如何避免“一房二卖”

房产交易时,双方最关心的就是风险问题。“带押过户”需要四方主体,即卖方、买方、不动产登记部门和银行之间的密切配合与无缝衔接。那么,万一有了漏洞,会不会出现一房二卖、钱房两空的问题?

对此,王玉臣律师认为,“带押过户”在推进过程中要特别注意防范风险。他指出,一是需要银行的同意和密切配合,如果旧抵押和新抵押是同一个银行办理,则相对好操作,但如果不是同一个银行,就会比较麻烦,因为没有旧抵押银行的同意,是无法实现“带押过户”的。新按揭贷款如何保证旧抵押对应的债权不落空,能够及时偿还或提存,这些都需要银行做好细节控制。

二是需要不动产登记中心设定专门的一体化办事窗口,规范具体的交易流程和细节,做好流程精细化控制。“银行、不动产登记中心、公证提存机构、公积金中心等相关通道,任何一个链条都需要紧密相连、无缝衔接。”王玉臣律师对记者进一步解释称,对于购房人而言,虽然可以实现“带押过户”,但实际上是购房人在替卖方偿还之前的贷款,而且可能在一定期限内,即使实现了过户,自己购买的房子仍处于之前抵押权的设定状态,需要对卖方的债务承担抵押担保责任。在整个交易流程中,如果没有顺利解除之前的抵押,购房人所购买的房屋就会处于一种“不安全”状态,没有取得“完整意义”上的所有权。所以,如果想“带押过户”,购房人务必要注意流程控制,把涉及到的所有流程都做到精细化,跟银行或抵押权人务必沟通落实到位,避免出现一些不必要的时间差。

另外,作为购房人,建议对卖方做一些基本调查和了解,比如可以通过中国执行信息公开网查看卖方是否有执行记录,或者是否处于失信状态,尽量避免交易过程中房屋被查封导致的不必要麻烦。作为卖方,也需要提前核实购房人的个人征信情况,了解清楚购房人的贷款能力,避免后续贷款出现问题时不能及时回款解押。