北京:楼市回暖带动土地市场企稳回升

近日,不动产咨询机构首佳顾问发布报告显示,2022年,北京土地招拍挂市场共成交土地111宗,平均溢价率同比降低0.18个百分点,其中,住宅用地成交土地面积接近总量的5成,成交金额约占总额的近9成。随着社会经济活力逐步恢复,今年北京楼市活跃度明显提升,呈现复苏回暖态势。机构预计,土地市场将企稳回升,新增住房供应将以纯商品房为主导,改善型项目居多。

顺义住宅用地成交规模居首

2022年,全市住宅集中供地共挂牌住宅用地65宗,土地规模292.68公顷、规划建筑规模577.06万平方米。与2021年相比,供地规模有所减少,供地批次由三批次调整为五批次。全年成交61宗,成交金额1747.19亿元。

据统计,土地成交规模位居前三的依次为顺义区、昌平区和丰台区;楼面成交均价排名前三的则是朝阳区、海淀区和丰台区;从溢价率来看,热度最高的前三个区分别为海淀区、朝阳区和昌平区;销售指导价较高的地块是朝阳区太阳宫地块,丰台区亚林西地块、纪家庙地块和造甲乡地块。

从分布情况看,在去年成交的61宗住宅用地中,中心城区28宗,多点及副中心地区28宗,生态涵养区5宗。五环至六环区域为集中供地主要区域,共35宗,占比57%。

去年全市住宅用地成交楼面单价均值为3.25万元/平方米,与2021年相比小幅下跌。分行政区看,住宅用地成交平均楼面单价高于全市均值的均为中心城区,包括朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区。

集中供地向改善类项目倾斜

“2022年北京市集中供地出现了诸多新变化。”首佳顾问在报告中提到,在挂牌条件设置上,减少配建、自持条件,摇号/抽签成标配;现房销售趋势明显,实行现房销售差异化定价。全年成交的61宗住宅用地中,59宗地为纯商品项目;仅14宗设置“70/90”户型要求,即90平方米以下的套型建筑面积占项目总面积的70%以上,整体供应结构向改善类项目倾斜。

受年初储备需求和市场预期回升影响,房企参与拍地意愿明显回升。去年一批次供地成交17宗,成交率94.44%;二批次供地成交14宗,成交率82.35%;三批次至五批次供地全部成交。从市场表现看,除中心城区外,昌平区凭借产业资源、交通便利以及稳步提高的教育、医疗等配套资源优势,土地市场表现可圈可点,热度仅次于海淀和朝阳。

在非住宅用地方面,2022年,本市共成交商办用地14宗,工业用地24宗,物流用地8宗,集体经营性建设用地4宗。

从工业用地成交地块产业类型看,集成电路产业占比近一半,医药健康产业占四分之一,还包括设备制造、智能制造以及燃料电池类产业,为推动建设国际科技创新中心、构建高精尖经济结构提供了用地保障。集体经营性建设用地成交规模增幅达80%,以人才公寓和产业功能为主。机构分析,从2023年一季度的供地规模来看,预计今年供应量还会继续放大,以支持集体土地租赁住房建设和产业需求。

今年首轮土拍吸引大量房企

数据显示,今年1至2月,本市新建商品住宅销售面积为72.4万平方米,同比增加4%;二手房网签套数23624套,同比增加17.33%。首佳顾问表示,从3月市场成交数据来看,新房、二手房成交量持续上涨,“小阳春”行情确立。

一季度,北京楼市“量升价稳”的走势给住宅土拍市场注入了信心,首轮土拍即吸引大量京外“生面孔”房企参与。其中,昌平区朱辛庄地块获得市场广泛关注。该地块有42家房企或联合体报名,迅速触及地价上限后,通过现场摇号方式由大华集团大连华旅置业有限公司以12.995亿元竞得,成交楼面地价35475元/平方米,未来商品住房的销售指导价均价为6.2万元/平方米。

在业内看来,无论从地块区位、去化周期还是资金体量看,该地块都具有明显优势,因此有较强吸引力。

“预计2023年北京土地市场会企稳回升,新增住房供应仍以纯商品房为主导,改善型项目居多,去化快地块受追捧。”首佳顾问分析报告认为,在推动线上线下消费深度融合、推进科技自立自强、加快建设现代化产业体系、支持实体经济发展、建设高效顺畅的物流体系等发展要求下,北京非住宅类土地成交预计也要好于2022年。

记者 陈雪柠