越秀进京“撸起袖子加油干”

越秀地产全年销售目标为1320亿元,较上一年的目标增长6%,相比2022年制定的9%的增速有所放缓。

今年2月北京的那场土拍中,越秀豪掷59.11亿元摘下了昌平回龙观以及石景山苹果园两宗热门地块,成为场上的最大赢家。

这一动作被外界视为是越秀北上进京的信号。在此之前,公司还引入了旭辉原华北区域集团总裁董毅,他是投拓出身,熟悉北京和环京市场,进入越秀后担任华北区域副总裁,主管投资和北京公司,上述两宗热地就是其履新后的首秀。

越秀没有掩饰想要在北京大干一番的想法。3月15日召开的2022年度业绩会上,董事长兼执行董事林昭远在谈到相关问题时表示,核心城市、人口、经济依旧是拿地的重点考虑因素,“有机会的话我们还会继续增持北京”。

与林昭远一同出现在业绩会上的还有副董事长、执行董事兼总经理林峰,财务总监兼执行董事陈静以及资本经营部总经理姜永进。一小时的交谈中,管理层们对外界透露了新一年发展规划的更多细节。

华东区域“上大分”

不同于过去三年,今年越秀将业绩会的召开场地设在了香港,这是业内第一家召开年度业绩会的房企,也是首家回归线下的房企。

对于这场见面,林昭远直言“挺开心”,他说公司在过去一年面临着两大挑战,一是新冠疫情,二是行业的深度调整,但所幸这些压力都扛住了。

过去一年,越秀是行业内为数不多取得销售金额正增长的房企,公司累计录得合同销售金额1250.3亿元,同比增长8.6%,销售目标完成度为101.2%;对应合同销售面积约414万平方米,较2021年下滑0.9%;销售均价同比上升9.4%至3.02万元。

区域分布来看,上述合同销售金额中,大湾区贡献了596.8亿元,约占47.7%,其中531.9亿元来自广州;华东地区的销售额为429.5亿元,占比约34.4%,同比增幅为65.7%;华中和北方分别为11.2%、4.6%,西部地区为2%。

林昭远直言8.6%的销售额增幅来之不易,这背后是产品端、营销口以及管理层等共同努力的结果,“管理层带头星期六不休息,可以说我和林峰几位管理层真的是365天全年无休”。

销售端的稳固也助推了越秀的行业排名。2022年的克而瑞销售榜单中,公司拿下了第16名的位置,较2021年的第37名提升了21个位次。

2022年,越秀实现营收724.2亿元,同比上升26.2%;对应归母净利润39.5亿元,同比增长10.2%;毛利率则较上一年下降1.4个百分点至20.4%。截至去年末,该公司已售未结金额1789.7亿元,较年初上升18.8%,其中50%位于大湾区,华东地区占比为35%,华中则为10%。

在越秀的战略布局中,华东区域的重要性正在不断凸显。根据年报信息,2022年,该公司在华东区域的销售均价为3.99万元,超过大湾区3.43万元的均价,是华中以及北方区域的两倍之多。

去年,越秀通过TOD、城市运营、国企合作等渠道在12个城市新增土地37宗,总建筑面积约695万平方米,其中11宗地位于华东,对应面积172万平方米。截至2022年末,公司拥有总土储2845万平方米,其中大湾区占比49.8%,华东占16.1%。

对于后续的发展重点,林昭远直言,大湾区依旧会是主战场,投资配置总体要在50%左右,在这个基础上,公司会加大力度、重点发展长三角,同时布局东西部地区的核心城市,“当然我们会根据市场的发展做一些优化”。

谈及2023年的市场走向,林昭远称,在经历了去年市场的大幅下滑后,大家都有些紧张,但市场需要好产品,经济的稳定、购房者的信心等是影响市场走向的重点因素。

他判断,在政策的支持下,今年房地产市场会稳中向好,但区域结构性分化依然会存在,核心区域依旧存在一房难求、价格上涨的现象。越秀整体的供货节奏也将视行情而定,“比较好卖的项目我们还是抓紧推,抓紧去化、回流,资金回流后再抓紧去淘更好的项目,还是这样一个循环”。

全年销售目标1320亿元

2023年对越秀是颇具意义的一个节点,这是公司成立40周年,也是上市30周年。如姜永进所言,今年越秀将在经营现金流为正的标准下“撸起袖子加油干”。

2023年,越秀拥有可售货值2400亿元,其中57%位于大湾区,华东区域占21%,华中为11%。公司全年销售目标为1320亿元,较上一年的目标增长6%,相比2022年制定的9%的增速有所放缓。

关于销售目标的制定,林昭远笑称当时有些纠结,2022年虽然完成了销售目标,但大家都十分劳累,前两个月市场的回暖一定程度上给大家传递了信心,“所以就制定了6%的目标,希望最后能更高”。

2022年,越秀完成在建面积2092万平方米,新开工面积859万平方米,竣工面积557万平方米。在2023年的规划中,这些指标都有所增长,其今年的计划在建面积目标为2214万平方米,新开工面积875万平方米,竣工面积753万平方米。

按照预期,该公司今年将有856.8亿元的现金流入,其中832.9亿元来自合同销售,剩余23.9亿元来自其它收入;现金流出的项目来看,用于土地款支出及拍地保证金的额度为400亿元,工程款支出185亿元,税及费用206.2亿元,利息51.8亿元,合计843亿元。

去年,越秀在杭州获得了勾庄TOD(公共交通导向型开发)项目,总建筑面积约37万平方米,实现销售7.6亿元,这是公司首次在大湾区以外的城市获得TOD项目。

林昭远称,目前越秀与杭州地铁已有两个项目合作,其他多个城市的合作也正在洽谈中,能否落地需要考虑各个项目的指标、业态以及成本问题,他指公司成立了TOD研究院,在开发技术,尤其是在成本控制方面有所成长。

再融资要找便宜的钱

相较TOD项目扩张,越秀对收并购的态度更为谨慎。如林昭远所言,收并购虽然是获取土地项目的渠道之一,但难度特别大、坑特别多,目前团队每周接到的并购要约项目很多,“我们会进一步筛选,有机会就利用并购迅速扩大”。

对于收并购标准,他也给出了具体的评判维度,一是项目角度,希望能与公司布局一致,产生协同效应,“没有去的城市当然就不要去了”;另一方面则是需要考量合作方的整体情况。

频繁被外界问及收并购是因为,在当下房地产市场,越秀是为数不多具备收并购资质的房企。截至2022年末,公司拥有账面现金351.2亿元,总债务规模为883亿元,其中18%、约158.9亿元在一年内到期,27%在第二年内到期,第三至五年到期的债务占比为49%,现金短债比2.23倍。

2022年,越秀在境内发行了合共98.4亿元的公司债券,加权平均利率约3.11%,集团年内平均借贷利率为4.16%,同比下降10个基点。

再融资方面,林昭远表示,公司具备发债的能力,也有再融资的需要,但主要看成本,“哪里成本便宜去哪里,美元债太贵了,不是我的‘菜’”。

关于未来的融资成本情况,林峰回应称,融资成本实际还要看利率走势,包括国内和国际市场利率的走势,“我们的目标是整体利率水平控制在行业前五”。