成都、济南、合肥取消地价限制,土拍规则重回“价高者得”?

10月以来,北京、上海、合肥、济南、长春等地开启了新一轮土拍。值得关注的是,部分城市将在接下来的土地出让中恢复“价高者得”的规则。

截至目前,成都发文“官宣”取消了地价的限制,合肥和济南也在10月中下旬和11月将出让地块的公告中提出“不再设立最高限价”。那么,这三座城市为何率先退出地价限价呢?土地市场会重新回到“价高者得”的时代吗?

三城取消地价限制

在“双节”假期后,合肥公布了今年第三批土地出让清单。10月12日,据合肥土地市场网披露,安徽省合肥市发布市辖区2023年拟出让居住用地详细清单(第三批)。第三批拟出让居住用地清单包含31宗地块,合计面积2853.5亩,已有6宗地块明确将于11月2日出让。

根据土地出让公告,上述将于11月2日出让的6宗地块合计面积571.058亩。此次推出的地块将采取拍卖方式出让,即竞买人以举牌方式应价,报价最高者且高于保留底价的,为竞得人。

同时,济南也悄然取消了地价限制。10月9日,济南市自然资源和规划局发布补充公告,对10月中下旬即将进行的市本级两场土拍出让规则进行调整,恢复2017年8月前“价高者得”原则确定竞得人,出让环节不再设立最高限价。

这也就是说,在10月下半旬和11月即将进行的土拍中,济南和合肥都将采取“价高者得”的竞拍原则,取代此前“限地价、现场摇号”等多重土拍规则限制。

而此前的9月26日,成都在《关于进一步优化政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称《通知》)中已经“官宣”调整土拍规则。其中,成都中心城区商品住宅用地实施“竞地价”拍卖,新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价。

截至目前,成都、济南、合肥土拍规则率先恢复“价高者得”。对此,中指研究院分析师孟新增分析称:“取消土地最高价限制,让地价回归市场,有利于提振土地市场情绪,后续或有更多城市跟进。不过,当前土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度,在销售尚未出现持续性、实质性转暖下,土拍规则调整带动市场效果有限,预计土地市场整体仍低温运行。”

全国土地市场低温运行

从今年前三季度来看,全国土地市场呈现低温运行的态势。据中指研究院统计数据显示,今年前三季度,全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在三成以上。其中,三季度,土地市场情绪依然偏弱,流拍撤牌率达28%,较二季度高出8.1个百分点。

整体来看,今年1-9月,全国300城住宅用地成交22391万平方米,同比下降33.4%。其中,9月,300城住宅用地成交2693万平方米,同比下降49.7%;成交楼面均价7673元/平方米,同比下跌2.1%。

就济南和成都而言,今年1-9月,两城的住宅用地成交面积同比均下降,降幅分别为19.9%、12.7%,这说明济南和成都市场热度并没有回升。

由于地价和售价两头限制,开发商为了节约成本,反而容易出现因限价而减配的问题。镜鉴咨询创始人张宏伟指出,合肥、济南取消地价限价,一方面因为房地产市场销售压力比较大,市场恢复难度比较大,从土地出让角度来讲,原先的土拍规则增加了拿地难度,降低市场活跃度;另一方面,恢复“价高者得”,也有利于开发商做好产品品质,避免因为限价而减配等问题。

事实上,土地设立最高价,“熔断”后摇号,是此前在土地市场竞争激烈、开发商轮番加价的背景下出台的抑制地价抬高的举措。目前,各地土地市场持续降温,土拍规则会重新回到“价高者得”的时代吗?

张宏伟预计称:“除了一线城市以及核心二线城市之外,土拍阶段的限价预计会逐步取消,这也会是下一轮调整中发力的重点方向之一。”

多地松绑土拍规则

值得关注的是,除了取消地价限制外,多地对土拍规则进行了不同程度的松绑。

以成都为例,成都此次不仅取消地价限制,还取消了“配建”要求。成都在《通知》中提到,除控制性详细规划明确的宗地内需叠建以及宗地周边绿地、道路、养老托育等公服配套设施外,原则上新出让住宅类用地不再设置配建要求。

张宏伟表示,成都的楼市表现不错,但是,因为之前配建和自持等因素,在成都拿地算不过账,就是利润率低于公司的投资标准,所以开发商没有动力或能力拿下项目。如今,成都取消配建和自持等条件后,预计更多的市场化房企会积极布局成都土地市场,成都土地市场的热度将会快速回升。

而在10月16日,杭州房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》中也出台一条有助于降低房企拿地“门槛”的举措,即“在原有以土地竞买保证金缴纳作为参加土地竞买履约保证的基础上,增加见索即付银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式”。

对此,张宏伟认为,杭州此举意味着只要有银行肯出保函,房企拿地保证金不再需要拿出真金白银趴在保证金的账上了。如果没有竞拍到地块,只要支付保函的手续费即可。如果竞拍到地块,那么就见索即付银行保函。这个措施大幅降低杭州的参拍门槛,预计接下来杭州土拍的报名企业数量将会大幅度增加,土拍活跃度会升温,有助于活跃杭州的土地市场。

新京报记者 徐倩