住建部:稳步推进城市更新 存量提质改造和增量结构调整并重

本报记者 杜雨萌

10月16日,住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹在《求是》杂志发表署名文章《开创城市高质量发展新局面》。文章指出,当前,我国城市发展已经进入城市更新的重要时期,由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重,从“有没有”转向“好不好”,同时也面临着不少矛盾和挑战。

中指研究院调查咨询部运营总监吴建钦在接受《证券日报》记者采访时表示,“存量提质改造和增量结构调整并重”,意味着我国城市发展方式将由此转向“内涵式发展”,即城市建成区面积扩张速度将明显放缓,城市的可持续发展,包括建设用地供应、城市功能补短板等方面,将更大程度通过对内部存量的提质予以改造。再者,仅从“增量结构调整”来说,或也意味着即使是未来增量的开发建设,也应重新审视需求总量的变化、需求结构的变化,无论是土地供应、还是项目开发都需要遵循更好满足结构性、差异化需求的原则,做到以需定供、以需定产。

文章认为,党的十八大以来,我国城市发展成就举世瞩目。比如,以人为核心的新型城镇化深入推进。截至2022年底,我国常住人口城镇化率达到65.22%,城市数量达到691个,城市建成区面积达到6.4万平方公里。再比如,城镇居民住房条件显著改善。据第七次全国人口普查数据,城市、镇家庭户人均住房建筑面积分别达到36.52平方米、42.29平方米,比第六次全国人口普查时分别增加7.4平方米、10.3平方米。建成世界上最大住房保障体系,累计建设各类保障性住房和棚改安置住房6300多万套,1.5亿多群众喜圆安居梦,低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保。

但文章亦强调,新征程上,城市的战略地位和作用更加凸显。要稳步推进城市更新。具体来看,要坚持城市体检先行,一方面从问题导向出发,划细城市体检单元,查找群众身边的急难愁盼问题;另一方面从目标导向出发,查找影响城市竞争力、承载力和可持续发展的短板弱项。城市体检出来的问题就是城市更新的重点。要依据城市体检结果,编制城市更新专项规划和年度实施计划,坚持政府引导、市场运作、公众参与,稳步实施城市更新行动,系统推进“城市病”治理。同时,加快改革创新,完善金融、财税、土地等支持政策,建立适应高质量发展要求的城市更新体制机制。

在吴建钦看来,稳步实施城市更新行动,系统推进“城市病”治理,主要还是涉及城市体检过程中发现的问题。包括城市生态建设、城市安全、城市风貌、老旧小区、城市配套、路网设施等多个方面。而根据部分城市已发布的城市更新专项规划,或相关城市更新政策对城市更新的范围界定来看,城中村改造也被作为实施城市更新行动的重要内容。

记者日前从住建部获悉,当前,超大特大城市正积极稳步推进城中村改造,分三类推进实施。一类是符合条件的实施拆除新建,另一类是开展经常性整治提升,第三类是介于两者之间的实施拆整结合。

今年7月份,国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》,并召开电视电话会议进行部署后,各地正按照部署,扎实开展配套政策制定、摸清城中村底数、编制改造项目方案等工作,住房和城乡建设部城中村改造信息系统投入运行两个月以来,已入库城中村改造项目162个。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然在接受《证券日报》记者采访时表示,城中村改造不仅是城市更新的重要组成部分,也是推动房地产行业高质量、可持续发展的有效途径。这一过程中,低效存量资产得以盘活,城市功能得到优化,居民生活质量得到提升,是实现社会、经济和环境共赢的关键步骤。

以住房租赁行业为例,赵然认为,很多城中村位于城市核心地段,因此常常被作为出租房,与住房租赁行业有天然的相关性。但大部分城中村通常居住品质不高、配套设施不完善、物业管理难度大,且存在一定程度的安全问题,因此常常被视为城市内部的低效资产。如果能够通过专业化租赁住房企业进行统一的标准化改造与管理,则可以将这些区域从城市的痛点变为亮点,城中村就有可能变成城市发展的新动力。既扩大了租赁住房的有效供应,使现有的住户生活得更好,也可以吸引更多的新租户进驻,从而使这些区域焕发出新的生机。

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