百强房企前十月拿地额超万亿 取消地价上限能否带热土拍?

在房地产销售市场下行的同时,房企拿地的信心仍在持续走低。今年前10个月,300城涉宅用地规划建面供需下降幅度均超三成,土地出让金同比降25%;TOP100企业拿地总额10107亿元,拿地规模同比下降10%。以销定产、量入为出成为绝大多数房企的拿地原则。

值得关注的是,受部分城市建议取消地价上限等限制影响,当地土地市场已经显现出活跃度。不过,业内人士认为,新的土地出让规则不会大幅刺激市场热度提升,毕竟投资回暖更多需要视市场表现和企业的销售、回款情况而定。相比之下,热点城市的核心地块热度或升温。

1-10月300城涉宅用地成交额同比降25%

据中指研究院统计,1-10月300城涉宅用地共推出规划建面同比降31%,成交规划建面同比降34%,土地出让金同比降25%。2022年全年土地出让金收入约6.7万亿元,预估2023年全年土地出让金收入或不足5万亿。在企业方面,TOP100企业拿地总额10107亿元,拿地规模同比下降10%。

从中指研究院发布的新增货值排行来看,TOP10企业2023年1-10月新增货值总额12569亿元,占TOP100企业的42.6%;TOP100企业新增货值门槛为107亿元。具体来看,中海地产、保利发展、华润置地占据榜单前三位。其中,中海地产以累计新增货值2127亿元占据榜单第一;保利发展、华润置地紧随其后,累计新增货值规模分别为1644亿元和1551亿元。

今年以来,拿地的房企集中在国企央企;从区域来看,南京、武汉、青岛、郑州、无锡等城市地方国资拿地金额占比偏高,杭州、合肥等长三角城市仍然是民企拿地的重点区域。

中指研究院企业研究总监刘水分析,华润置地、招商蛇口等多家头部央企国企的拿地策略是“以销定产、聚焦核心城市”,以保持投资效率和经营稳健。1-10月,10家头部房企中,一二线核心城市是其拿地的焦点。

目前,在房企布局的城市中,二线城市拿地占比最高,长三角的热度仍在持续。据中指研究院数据,1-10月50家代表房企在二线城市的投资面积占比最高,为62.8%,一二线城市占比合计近九成。从布局区域来看,企业热衷于在长三角拿地,占比达到40.5%。

对此,中指研究院土地市场研究负责人张凯认为,由于房企投资继续向核心优势城市聚集,一线、二线、三四线城市热度分化明显。一线城市土地出让金收入降幅最低,为-22.01%。受成交总量拖累,三四线城市土地出让金收入降幅超30%。总体来看,各城市群推出规划建面、成交规划建面同比均现下降,成交楼面均价同比则呈正增长。比如,1-10月300城推出的涉宅用地的起始楼面均价同比上涨4.4%,成交楼面均价同比涨14.4%。

在拿地销售比方面,据克而瑞数据显示,1-10月百强房企拿地销售比持续为0.19,持续保持低位。分梯队来看,10强房企1-10月累计拿地销售比达到0.27,仍是各梯队中最高,且大幅领先于其他梯队;11-20强房企的拿地销售比为0.19,较9月末提升0.05,涨幅较大,主要得益于该梯队内的中国铁建、华发、金茂等在核心城市土拍中均有收获。

业内:重回“价高者得”对市场带动效果或有限

对于目前的土地市场,张凯表示,房企拿地信心持续走低,熔断地块占比环比下降,溢价地块占比环比基本持平,10月份广义流拍率(含延期、撤牌)环比升至9%。

值得关注的是,自然资源部发文建议取消地价上限,同时取消远郊区容积率1.0限制。随后,成都、济南、合肥、厦门、青岛、南京、苏州等新挂地块开始实行这一规定,而且济南已完成首拍,预计将对土地市场情绪产生一定积极影响。

10月30日,济南迎来取消土地最高限价后的首次土拍,10宗地块中4宗溢价成交,6宗底价成交。值得一提的是,凤凰北路以西、商贸城路以南组团地块吸引了中海地产、华润置地、保利置业、瑞马、建发、中电建、海信、保盛等8家企业报名,最终经过241轮竞拍,被中电建以总价6.95亿元收入囊中,溢价率达53.1%,成交楼面价9296元/平方米。相比之下,10月9日,同属该区位的一宗地块则是以底价成交,成交楼面价5592元/平方米。两宗地块的出让时间相差21天,成交楼面价上浮66%,新政效果显著。

对此,张凯认为,取消地价上限的政策对于地方政府是增收入、降风险、城市板块分化加剧;对于房企则是降利润、凭本事;对于购房群体是促改善、稳房价、稳预期。

据张凯分析,热点城市的核心地块热度或升温,但高价地恐难频现。在核心城市,中小房企资金面多数承压,拿地压力加大;而央企国企资金实力相对较好,对优质地块的参拍力度、拿地机会或加大。目前,多数城市土拍延续低迷态势,这些城市或区域的土拍情绪扭转仍有赖于销售端恢复程度,土拍规则调整对市场的带动效果或有限。

此外,克而瑞分析人士认为,取消土地最高限价的政策不会大幅刺激市场热度提升,毕竟投资回暖更多需要视市场表现和企业销售、回款情况而定,因此预计接下来土地市场还会维持三季度的整体水平和热度。

新京报记者 袁秀丽