2023年房企融资规模同比减少15.1% 信用债占比近六成

2023年房企融资规模延续下降态势。中指研究院的数据显示,2023年,房地产行业共实现非银类融资7222.7亿元,同比下降15.1%。其中,信用债发行规模占比近六成,成为融资主力;信托融资规模同比下降超七成。

数据显示,2023年,房地产行业信用债发行规模为4233.1亿元,同比下降9.1%,占总融资规模的58.6%,较上年同期上升3.9个百分点。平均发行期限3.05年,其中发行期在3年以上的占比42.0%,比上年同期下降8.5个百分点,期限明显缩短。

从单月来看,2023年一季度,信用债发行连续回升,3月发行规模达到600亿元以上的相对高位,二季度信用债发行规模整体呈下降趋势,6月发行规模已不足400亿元。下半年仅7月和11月信用债发行规模略有回升,发行规模在300亿元以上,总体呈下降趋势。

从发行结构来看,信用债的发行主体以央企、地方国企为主,年内国央企发行占比近90%,较去年同期上升6.6个百分点;民企和混合所有制企业发行占比相比去年同期下降。尽管支持民企发债第二支箭被反复强调,但2023年内民企发债仍保持低水平,从发行企业来看,2023年发债民企和混合所有制企业为15家,基本是规模较大尚未出险的企业,总体发债企业覆盖范围相对有限,难以满足再融资需求。

从单月来看,2023年3月—6月,民企和混合所有制企业信用债发行规模较为稳定,发行量处于2022年11月以来较高水平,单月发行规模30亿元—60亿元,7月—8月民企和混合所有制企业发行规模较上年明显上升,单月发行量达到70亿元以上,11月—12月发行规模出现翘尾,月度发行规模略有回升。

值得注意的是,2023年,信托融资规模锐减。数据显示,2023年信托融资规模为297.4亿元,同比大幅下降71%,占总融资规模的4.1%,较上年同期下降了7.9个百分点;平均发行期限为1.82年。

中指研究院指出,随着行业周期下行,前期房企信托违约事件频发,机构投资更为审慎,导致整体投资规模大减,2023年6月以来,信托融资金额连续下滑,个别月份单月融资不足10亿元,仅在12月出现翘尾,信托融资渠道接近消失。

从融资成本来看,中指研究院指出,受近期高成本的信托融资规模下降和成本下降等因素影响,行业平均融资成本明显下降。

数据显示,2023年行业平均融资利率为3.81%,同比下降0.16个百分点。其中信用债平均利率为3.57%,同比上升0.14个百分点;海外债平均利率为6.39%,同比上升1.29个百分点;信托平均利率为7.05%,同比下降0.47个百分点;ABS平均利率为3.60%,同比上升0.13个百分点。

中指研究院认为,2023年融资政策持续宽松,但融资总规模仍在下降通道,受市场复苏势头持续转弱等因素影响,投资人对房地产行业投资信心迟迟未能修复。整体来看,信用债在市场缓慢复苏、政策鼓励下,发行规模有望保持稳定,特别是优质民企将获得相应发行机会;海外债、信托仍将维持零星发行状态;ABS成为仅次于信用债的融资渠道,有底层资产支持的CMBS/CMBN、类REITs仍将保持较高发行占比。

中指研究院建议,对于稳健型房企,可利用当前融资宽松政策,置换获取低息长期资金,提升财务弹性,同时积极利用REITs等政策出台时机,在盘活持有物业的同时形成持有物业运营金融闭环,发展资产管理业务。出险房企也需借助当前金融政策窗口,积极与金融机构对接,对债务能展尽展,同时积极盘活存量资产,提升自身流动性。