“来龙去脉”—世桦嘉润举办2023年北京办公楼全年市场总结和龙年展望

2024年1月12日,世桦嘉润CCRA—中国业内领先的专为租户提供一站式企业地产选址服务公司,邀请十家知名媒体代表和三位从业多年的地产业界专家,举办了“来龙去脉”—世桦嘉润2023年北京办公楼全年市场总结和龙年展望。

据世桦嘉润统计,2023年共计有超过95万平方米包括丽金智地中心顶级品质的交付进入办公楼市场。丽金智地中心是中关村多年来难得的品质绝佳的顶级品质办公楼,项目的西塔将给中关村的租户带来超过57,400平方米的优质办公面积。位于西直门附近的北京金融科技中心交付了85,000平方米的升级改造空间,给西城区的金融科技的发展和扩张注入新能量。靠近上地区域,迎来了金隅智荟中心,东升科技园二期两个新建项目,给市场带来超过32万平方米的产业园区空间,为科技互联网企业带来的品质升级的大量机会。位于亚奥商圈的北辰中心和北辰新空间共计带来12万平方米的面积;位于望京的保利广场和大望京商务中心共计超过11万平方米给望京市场带来更大去化压力和提供给租户的新选择。

世桦嘉润发现,叠加之前的空置面积,北京2023年市场存量空置面积超越380万平方米,达到近年来新高点。开发商碍于现有租户的价格水平,依旧在租金层面采取谨慎策略。尽管来自核心区需求端较2022年有所减弱,但整体成交面积从第四季度的数据看在开始好转,尤其是品质好的新兴市场新项目受到了国央企和科技企业的青睐,2023年全年租赁成交面积超过95万平方米,比2022年少了35%,全市空置率于2023年末录得18.3%,同比上升了3.3个百分点。

世桦嘉润认为“在租金方面,在由于占比高的核心区的疲软需求情况下,开发商为了稳住出租率不得不续租时主动给租户让出免租期,为了获得出租率的提升,不断在调整租金以增加竞争力。2023年第四季度全市甲级含顶级办公楼平均租金环比下降2.8%至每月每平方米304.6元,和2022年同比下降了9.1%。“

成交量在商圈角度看,世桦嘉润认为:由于客户的迁址始终以“飞向品质为导向”,丽泽成为2023年净吸纳的赢家,超过85,000平方米,成交量占比为18%。中关村由于区域内少有优质项目如鼎好大厦的出现以及诸多企业降本增效的意愿,使中关村的成交占比位列第二为13%。由于科技企业在亚奥商圈的活跃使成交占比为12%。而核心商圈的企业基本90%的企业都是相对匹配的品质楼盘中,99%的需求是以到期日为目标的,存量市场之间的竞争已经到了“卷”不动的停滞状态,因此金融街、长安街、三元桥等区域价值由于企业行业变量缺乏,成交占比基本为2%。CBD和上地分别为6%和7%。

世桦嘉润对2023年北京办公楼十大租赁交易和主要商圈经典交易进行了分析:2023年北京办公楼市场十大租赁交易的总面积为18万平方米,和2022年十大租赁交易的总面积27万平方米相比相差33%,这些企业的选址位置主要集中在北部的亚奥商圈、上地、中关村和西部的丽泽商圈、石景山商圈。

展望2024年,世桦嘉润总裁王刚认为,在2024年,新兴市场和非核心商圈如丽泽、上地、石景山、通州将继续扮演积极推动净吸纳的角色,为北京办公楼市场注入生机和活力。预计将有约66.7万平方米的新增供应进入市场,并将全市整体空置率推向新高,特别是望京地区由于有阿里回到自建园区总部,所以将轻而易举超过40%,亚奥、长安街、中关村有望超过20%,以使全市的空置率超过26%。

王刚预测:“业主长时间的空置压力使之采取降价手段应对市场竞争以提升出租率,从而将使全市平均租金下调。至2024年末,全市平均租金或将下调至少5%至人民币每月每平方米285元。因为由于春节后通常是租赁交易的淡季,第二季度企业才会开始有精力来评估新的房产使用策略,所以平均租金进入到2字头的时间预计不会超过2024年第二季度。“