深圳土拍分化加剧:竞现房销售地块热抢,远郊地块流拍

界面新闻记者 |王妤涵

进入下半年,深圳土地市场也呈现冷热不均,热门地块遭争抢与流拍同时并存。

8月2日,深圳迎来3宗住宅用地出让,2宗位于龙岗区宝龙街道,1宗位于宝安区新安街道,挂牌起始总价约46.32亿元。

其中,宝安区的A001-0212为深圳首宗“竞现房销售面积”宅地,是此次土拍关注的焦点。

该地块采取“三限双竞”的规则挂牌出让,即:限地价、限普通商品房销售价格、限现房销售建筑面积,竞地价、竞现房销售建筑面积,达到最高限制现房销售建筑面积后通过摇号方式确定竞得人。该地块的现房销售建面竞价上限是3.5万平方米,接近住宅总建面一半。

在开拍前,A001-0212地块就触及最高限价,开拍后直接进入竞“现房销售面积”环节,3轮出价后就进入到摇号环节,最终被中铁置业(广州)有限公司以最高限制价格34.06亿元及现房销售建筑面积35520平方米拿下。

该地块位于宝安区宝中片区,金科路与罗田路交汇处西南侧,土地用途二类居住用地,建筑面积82300平方米,销售价格不高于88600元/平方米(不含室内装修)。

在地理位置上,地块正对面就是新安中学(集团)高中部,西面是大铲湾,南面是湾区产业投资大厦,距离宝中各生活中心都比较近,配套醇熟,是市场公认的优质地段。

因此拍卖现场吸引了包括绿城、中海、天健、招商、华发、中铁建设、粤海、越秀、保利、华侨城、万科、中建二局、华润、中铁置业、金茂、建发等熟悉的房企,以及北京萃丰、东方雨虹、港中旅、中能建这些新面孔在内的共21家房企参与竞拍,十分激烈。

此类高性价的土地被争抢的背后,开发商看重的是城市核心区域的投资和升值空间。当下,房企更愿意去拿优质地段中去化相对有保障的地块。风险小、资金使用率高、回款快是开发商拿地最看重的几大要素。

值得注意的是,这幅地块也是深圳首次试点“竞现房销售面积”土地,并且在市场端得到了不错反响。

今年以来,深圳在土地出让规则的调整上动作频频,先是对“深超总”宅地解除“7090”政策限制,而后对深汕合作区地块建成的普通商品房不限价,如今又采用了竞“现房销售面积”的土拍方式。

“保交楼”、“保交付”一直是时下关注度较高的民生热点话题。现房销售意味着可以回避烂尾风险,现房销售面积占比越高,保证项目完成的可能性也就越高,对购房者来讲安全度也越高。

在今年1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议中,曾明确提出,“有条件的可以进行现房销售,继续实行预售的,必须把资金监管责任落实到位,防止资金抽逃,不能出现新的交楼风险。

对于此次深圳土拍首次推出竞现房销售面积的方式,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示,目前深圳市场的购房者是以改善型为主导,这些客户对于房源的品质要求不低,并且支付能力也不弱,现房销售的房源,交付上更有保障,购房者也更愿意去买这样的楼盘。

李宇嘉指出,当前土地市场普遍降温,对于开发商来说,目前楼盘的开盘节奏整体趋缓,如果工期正常,现房销售对于开发商的影响并不是很大。而土拍模式从过去的配建保障性住房到如今的竞现房销售面积,在房价和地价不变的情况下,这样的变化也相当于提高了开发商的盈利水平。

自2021年以来,已经有北京、杭州、西安等多个城市在土拍环节试点现房销售,其中,北京在2022年第4批次土拍时,已经实现了所有地块都竞拍“现房销售”。但这些城市这类地块的出让却并不顺利,买单的房企依然较少。

中指研究院研究总监陈文静曾表示,当前最稳妥的方式是对热点城市部分项目优先试点现房销售,并在试点过程中不断完善配套政策,为未来更大范围的推行积累经验。

深圳此次拍地中,与新安地块的火热形成鲜明对比的是,龙岗区宝龙街道的2宗地块(G02309-0008、G02309-0009)均因无人竞价惨遭流拍。

在楼市销售端持续低迷下,相比上半年,近期各热点城市的土拍热度也有所降低。

据克而瑞研究中心数据显示,今年6月其重点监测城市的土地流拍率达到了26.5%,创下2022年以来新高,受销售持续疲软,企业自筹资金降幅延续等因素影响,只有相对核心区域的优质地块才拥有较佳的土拍预期,大量中远郊低价板块的土地成交则愈发艰难。

随着目前行业利好政策的不断推动,8月份土地流拍率或有望边际改善,但预计下半年土地流拍率仍将持续保持高位震荡。

中指研究院市场研究总监陈文静也认为,确定性的去化率成为房企拿地的首要标准之一,目前受房地产市场调整的影响,开发商拿地容错率明显下降,房企普遍采取“以销定投”,“聚焦核心城市及区域”的策略。