前7个月300城宅地出让金同比降近三成 哪些房企仍在拿地?

今年以来,尽管部分核心城市土拍市场热度较高,但全国土拍市场总体热度仍较低迷。不仅300城1-7月涉宅用地成交金额同比下降27%,而且百强房企的拿地总额也同比下降13.4%。与此同时,房企将一二线城市作为布局、补仓、调仓的重点,三四线城市则显冷清,加剧土地市场分化。

业内人士预计,未来一段时间内土地成交规模仍将低位运行,而在房企拿地格局上,依旧是央企国企占主导,民企保持弱复苏态势。

土地市场持续降温

据中指研究院统计,300城1-7月涉宅用地推出规划建面同比降31%,成交规划建面同比降33%,推出楼面均价同比涨7%,成交楼面均价同比涨10%,土地出让金同比降27%。从数据来看,供应面积持续走低、成交面积降幅缩小,但因优质地块占比较高,成交楼面均价上升,土地出让金虽仍在下降,但降幅有所收窄。

房企投资继续向核心城市聚集,一线、二线、三四线城市热度分化明显。据中指研究院数据显示,一线城市土地出让金收入降幅最低,为22%;而受成交规划建面降幅拖累,三四线城市土地出让金收入降幅达30%。相比而言,房企在二线城市拿地占比最高,比如,50家代表房企2023年1-7月在二线城市的投资面积占比最高,为61.4%,一二线城市占比合计近九成。

在克而瑞分析人士看来,当前投资十分聚焦,一二线城市是企业布局、补仓、调仓的重点,三四线城市则显冷清。多数房企上半年拿地城市不超过15个,华润置地、滨江、招商蛇口等在一二线城市拿地金额占比超过90%。

此外,从7月土地市场来看,城市之间市场分化也在加剧,沈阳、济南、长春、无锡、郑州等城市以底价成交为主,而部分高能级城市触顶率较高。不过,北京、上海等核心城市7月土拍相较于上半年,热度也有所下降。

在各地土地市场低迷的同时,房企拿地额也在下降。据中指研究院统计,1-7月,TOP100企业拿地总额6946亿元,拿地规模同比下降13.4%,降幅较上月扩大3.2个百分点。而在7月,虽然北京、杭州、苏州多个热点一二线城市继续进行了集中供地,但50家代表企业7月拿地总额同比降低32.9%,环比下降37.7%。

另据克而瑞研究中心统计,截至7月末,今年新增货值超过百亿的房企为35家,环比仅增加3家,但对比去年同期减少了19家,投资低迷可见一斑。

地方城投“托底”力度减弱

当前,央企国企仍是拿地主力,重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企国企,这与稳健型国企央企的资金状况相对较好有直接关系。比如,华润置地、保利发展等全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局,在土地市场的参与度较高。

从中指研究院发布的1-7月新增货值来看,华润置地、保利发展、建发房产占据榜单前三位。华润置地以累计新增货值1124亿元占据榜单第一;保利发展、建发房产紧随其后,累计新增货值规模分别为994亿元和845亿元。此外,位列前十的房企还包括万科、绿城中国、招商蛇口、中海地产、中国铁建、越秀地产、滨江集团。

据中指研究院企业研究总监刘水介绍,1-7月央企国企拿地金额仍占主导地位,拿地金额占比超50%,同时受长三角地区民企表现活跃的影响,民企拿地金额占比提升至27%,地方国资拿地金额占比降至9%。

目前,北京、上海、厦门、南京、苏州仍然是央企国企拿地的主力城市。而在杭州、合肥、宁波等城市,民企拿地金额占比有所增加,例如杭州民企拿地金额占比超过六成,6月9日出让的5宗地中4宗被民企摘取,7月18日出让的6宗涉宅地块中有4宗被民企摘取;成都拿地的民营企业更多是当地企业,如诚一投资、四川邦泰置业、嘉禾兴等。

相比之下,民营企业拿地积极性较上一年增长明显。但是,城投托底拿地力度减少。在22个城市成交的住宅用地中,截至7月底,地方国资企业拿地金额比上年大幅降低。这在南京、福州、济南、武汉等城市表现较为显著,地方国企“退潮”趋势逐渐显现。

值得关注的是,从拿地企业经营范围来看,今年家居建材企业以及文旅、化工、服饰等实业企业也开始在土地市场发力。比如物业管理、建筑工程、装修、零售等。此外,一些多元化实业企业此前地产业务体量较小,但拿地势头有所增强。

业内:土地成交规模仍将低位运行

今年以来除拿地企业格局变化外,当前房企投资逻辑明显趋同,核心一二线城市优质地块被多家房企“争抢”现象时有发生,全国土地市场“局部升温”特征越发明显。

在中指研究院土地市场分析师周巍看来,今年市场“小阳春”结束后,3-7月新房成交规模环比持续回落,直接影响房企拿地信心,土拍热度连月下降。当前弱能级的城市、板块土地出让难度较大,企业拍地意愿不足,需通过提供基建项目配合卖地。但同时弱能级城市地方债压力大,基建投资乏力。北京、上海受房地产市场降温以及地块优质程度下降等影响,7月的土拍相较于第一批次地块也有所回落。

克而瑞分析人士也认为,头部房企拿地放缓。1-7月,仍有近六成百强房企尚未拿地,市场不断走弱之下房企投资依然谨慎。从7月单月拿地来看,头部房企拿地较上半年大幅放缓,全口径销售TOP10拿地金额除保利外,其余企业单月拿地均不足百亿。一方面是受到集中供地城市土拍节奏影响,另一方面,上半年头部房企在核心城市拿地相对充裕,市场走弱下,整体投资回归理性和谨慎。

对于未来土地市场走势,克而瑞分析人士预计,随着上半年核心城市优质地块的补充,若三季度销售无明显企稳回升,房企拿地大概率保持理性和谨慎,聚焦一二线城市的同时,更加关注性价比高的优质地块。拿地格局上,短期不会有明显变化,依旧是央企国企占主导、民企保持弱复苏态势,而土地成交规模仍将低位运行。

新京报记者 袁秀丽