下调存量个人房贷利率宜早不宜迟

苏向杲

央行重提存量房贷利率调整再次引发市场关注。

8月1日,中国人民银行、国家外汇管理局召开的2023年下半年工作会议提到“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。7月14日,中国人民银行货币政策司司长邹澜表示,“按照市场化、法治化原则,我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定,或是新发放贷款置换原来的存量贷款”。

监管层针对存量个人房贷利率调整接连发声,积极回应贷款者、商业银行等市场参与各方当下最为关心的问题,值得点赞。不过,目前存量个人房贷利率调整的实际推进速度仍有待提升。一方面,根据监管表态,商业银行可按“市场化、法治化”原则变更合同或置换贷款,但自监管首次表态至今,已两周有余,商业银行普遍仍在“观望”;另一方面,监管层具体的指导政策还有待出台。

基于上述现状,并结合当下存量个人房贷市场实际情况来看,下调存量个人房贷利率宜早不宜迟。这背后主要有两大原因。

其一,加快推动存量个人房贷利率下调有助于缓解商业银行压力。

据中国人民银行披露的信息显示,今年上半年,“因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化,居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。”而个人房贷普遍是长期贷款,且不良率很低,属于优质资产。购房者提前还款后,对商业银行而言是损失:一是当下很难找到此前较高利率的优质资产替代存量个人房贷;二是由于净息差缩窄,盈利能力弱化。

鉴于目前商业银行个人存量房贷体量很大,且“提前还房贷”会给其经营带来较大压力,因此,商业银行应在监管原则下,积极寻求解决办法。其中,适度下调存量房贷利率是最为直接的路径,这一举措虽给购房者让渡了未来的部分利息收入,但商业银行也降低了资产再配置、客户流失的压力,是一种可行的举措。

其二,加快推动存量个人房贷利率下调有助于降低购房者违规风险。

目前,一些购房者的存量房贷实际利率超过5%,部分甚至超过6%,而当前一些商业银行的经营贷、消费贷的利率低于4%。对购房者而言,尽管用经营贷、消费贷的资金提前还存量房贷会有骗贷法律风险、违规用贷风险、续贷风险等诸多风险,但显然购房者会“节省”大量的房贷利息,该类行为也因此频频发生。从这个角度来看,加快推出购房者可接受的存量房贷利率调整方案,有利于避免购房者诸多违规风险。

总之,从微观视角看,加快推动存量个人房贷利率下调既利好商业银行,也利好购房者。从宏观视角看,其能减轻购房者负担,释放消费潜力,助力我国经济扩内需。因此,监管部门、商业银行等应积极推动存量个人房贷利率下调。