7月北京二手房网签量跌破万套,利好频传或助力市场加速复苏

时至7月,北京二手房市场观望情绪未有明显改观,实际成交节奏较6月进一步放缓。根据北京住建委官网数据统计,7月份北京二手房网签9718套,环比下降16.3%。二手房成交量自4月份开始连续4个月下滑,和3月份相比下降56.2%,整体市场热度不高。

展望未来走势,业内人士指出,当前市场正处于“触底盘整”期,如果实质性利好政策能够尽快出台且力度大,将会加快市场复苏的进程。

成交周期拉长,购房者观望情绪趋浓

李明(化名)是置换客户,已于5月份买好房子,因此比较着急将手头一套位于朝阳望京片区的一居室出售。近期一购房者相中该房源,但在李明赴约洽谈的路上,购房者再次要求降价,由最初的620万元降至580万元。最终经过协商,该房源以585万元成交。

这是望京区域某房屋中介门店经理7月份遇到的一个购房案例。在他看来,时至7月份,购房者临时降价的情况并不罕见,如果业主比较急售,就会选择让步成交,“目前购房者的观望情绪较浓,基本都是先把自己的房子卖了才敢买。相比来说,现在购房者更为强势,一个购房者前来买房,业主们都‘争着抢着’要卖。”上述门店经理表示:“2、3月份市场最好的时候,我们门店每周带看50组以上,一个月能签十几套。但到了4月份,客户开始出现观望情绪,且越来越浓,这也反映到带看、成交等数据上。到7月份,我们每周带看30组左右,和6月基本持平,但成交量比6月还稍微少一些;成交价微降,降幅在3%左右。”

该门店经理进一步表示,今年一季度,成交节奏很快,就连环单来说,2、3月份,其门店连环单平均周期为3个月;时至目前,已拉长到7-8个月,“我们感受到7月的成交周期相比6月进一步拉长。”

朝阳丽都商圈方面,据21世纪不动产阳光上东店长介绍, 6-7月份,区域内成交量和成交价格双降,跟3月份相比,区域成交量差距较大,而成交价格相比3月份也下降了5%-10%。在此背景下,7月份购房客户和6月份相同,都为观望心态,出现低于市场价的房子才会愿意出来看房。与此同时,业主方面,为了能将房子卖出,愿意降价的业主较多。“印象最深刻的一个案例是,一个国外业主,将自己一套市价2500万的房子,在两天内以2100万的价格成交了。”

石景山鲁谷商圈方面,21世纪不动产远洋山水店长告诉新京报记者,7月份,该区域延续6月份成交低迷的状态,成交节奏较慢,成交周期继续拉长,购房者观望情绪浓厚,尤其是刚需客户出手更是谨慎。在此背景下,购房者、业主的心理预期亦发生相应变化。上述远洋山水店长指出,目前签约的购房者中,多为前期已经看过或者已经看好房子的,经过1-2个月价格下降达到自己的预期才会下手签约。从现阶段市场情况来看,购房者持币观望情绪还处于加深趋势;大部分有意愿成交的业主,也愿意选择合理降价以达成成交,而小部分不着急卖的业主,则在价格上还比较坚挺。

北苑区域方面,麦田房产北苑大区润泽店经理介绍,与6月份相比,7月份区域内网签量环比出现下降,与3月份网签量相比更是下降了近50%;与此同时,购房者心态逐渐趋于理性,甚至有些不敢轻易出手,因成交速度有所延长。

西山豪宅区域也不例外。据北京中原西山战区御墅临枫豪宅分行店长表示,相对比6月份,区域内7月份总成交量下降20%,和火热的3月份对比则下降了57%,大户型成交也有所下降。现在能签约的大多是之前看好,等业主心理价格大幅下降后,立刻接盘的置换客群。整体来看,7月区域成交节奏变慢,总周期拉长。此外,门店挂盘量较大,100-160平方米之间的房子较多。

此外,同在海淀的万柳区域,7月市场成交情况也比较冷淡。“7月份我们门店责任区的挂牌量达到历史高点。当月门店成交了一套房源,与今年4月份成交的相同户型对比,价格下降较多。但也是沟通谈判了三次才顺利成交,业主降到了心里预期的低点,而购房者方面买房的心态却比较犹豫,不过最终还是顺利签约了。”北京中原万柳区域万泉新新门店店长如是说。

置换链条不畅,改善房源成交占比下降

整体市场方面,7月各方观望情绪并无明显改观,实际成交节奏较6月进一步放缓。根据北京住建委官网数据统计,7月份北京二手房网签9718套,环比下降16.3%。二手房成交量自4月份开始连续4个月下滑,和3月份相比下降56.2%,整体市场热度不高。

从各区域市场表现看,和2、3月相比,北京几乎所有的区域二手房成交量都出现了明显下滑,一些区域下滑甚至超过50%。从麦田业务覆盖的区域来看,和3月相比,万柳、北苑、亚运村小营等区域成交下降比较明显。

7月份,像回龙观、天通苑等刚需比较集中的板块,成交量依旧排名前列,而像万柳、望京等改善区域的成交排名则出现明显下滑。对此,麦田房产分析,一是优质板块的业主价格预期相对更坚挺,买卖双方价格预期差距大;二是在下行市场中,成交变慢后,很多需要“先卖后买”的客户因手中房子成交周期拉长,而导致换房需求延缓,使得市场改善需求受到抑制。体现在成交上,就是当前北京市场总价1000万以上的改善房源成交占比和前几个月相比有所下降,而600万以下的刚需房源成交占比在上升。

二手价格方面,据相关机构统计,7月二手住房价格走势总体平稳,环比小幅上涨,同比则有所下降。受需求端观望情绪蔓延影响,7月外围城区成交占比下降,进而导致全市成交均价出现小幅结构性上涨。从各区价格表现看,7月朝阳、海淀、丰台、昌平等主要供给区域,价格均有所下行,市场预期仍处低位。

挂牌量方面,根据麦田房产监测数据显示,和6月相比,7月二手房挂牌量环比6月下降1.28%。对于其原因,麦田房产分析,一是7月新增房源量减少,和前几个月相比下滑明显;二是当前市场成交周期拉长、价格达不到预期,部分业主下架房源或者由售转租。

虽然在售房源总量近几个月连续上涨的势头中断,但由于成交量下行,买方仍然占据议价优势,和6月份相比,7月份议价空间扩大0.54个百分点,为年内最大,与2月份相比也扩大了2.18个百分点。

业内:利好政策预期或加快市场复苏

值得一提的是,进入7月下旬之后,楼市重磅消息频发,多部门对房地产密集表态,不断释放积极政策信号。比如,7月24日,中央政治局会议在部署下半年经济工作时表示,要适时调整优化房地产政策;7月27日,住建部提出要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施;7月29日,北京市住建委表态,会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作,大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进北京房地产市场平稳健康发展……

在此背景下,展望接下来的二手房市场,北京中原万柳区域万泉新新门店店长表示,预期8月份市场的整体成交会有所回暖,但也是看当下利好政策的具体落地时间,只要成交量一上升,就会有连锁反应。因此,8月份也是本年度市场成交承上启下的关键月份。

麦田房产北苑大区润泽店经理分析称,预计8月份市场会慢慢触底反弹,当前利好消息不断释放,这对于观望客群来说,无疑可以起到很大的提振信心作用。

麦田房产分析指出,当前市场正处于“触底盘整”期,市场仍然处于观望、价格博弈的阶段。7月份,新增客户量、带看量、实际签约等衡量市场活跃度的核心指标走向平稳,并没有出现明显好转迹象。如果实质性利好政策能够尽快出台且力度大,将会加快市场复苏的进程。

新京报记者 张晓兰