“​缩表”出清、分化加深 去年上市房企总资产负增长

新京报讯 (记者袁秀丽) 5月18日,中指研究院发布《2023中国房地产上市公司TOP10研究报告》(以下简称“报告”)显示,2022年,上市房企进入“缩表”阶段,房地产上市公司总资产规模出现负增长。与此同时,上市房企的盈利能力和流动性都遇到了挑战,行业出清和优胜劣汰在市场下行周期更加显著。而未来,新房市场规模继续向上突破的动能减弱,企业分化不断加深,房地产上市公司竞争将进入差异化竞争时代。

行业“缩表”,地方国企逆势扩张

2022年房地产市场成交保持低迷态势,在行业整体信心不足的情况下,上市房企进入“缩表”阶段,房地产上市公司总资产规模出现负增长。报告显示,沪深上市房地产公司总资产均值为1409.3亿元,较上年下降5.4%,增速较上年回落9.6个百分点。内地在港上市房地产公司总资产均值为2407.6亿元,较上年下降5.8%,增速较上年回落12.6个百分点。

中指研究院企业研究总监刘水表示,通过上市房地产公司总资产负增长,不难看出行业进入“缩表”阶段。不过,行业“缩表”主要源自民营房企“缩表”,央企资产规模保持稳定,地方国企逆势扩张。央企自律性强、财务管理严格,注重发展的长期性、稳健性,伴随着市场下行央企“扩表”速度放缓。与此同时,自2021年以来地方国有企业对行业的支撑作用逐渐显现,因此在行业下行阶段开始崭露头角,积极参与地方投资,表现出了较强的逆周期发展能力。

在市场下行周期,盈利能力成为衡量房地产上市公司开发运营能力的试金石。2022年,随着商品房销售市场下行和疫情持续,毛利率降低和资产减值放大,房地产上市公司营收转而下行,超三分之一上市房企出现亏损。其中,报告显示,沪深、内地在港上市房地产公司营业收入均值分别为305.2亿元、464.8亿元,同比分别下降8.9%、16.0%,增速较上年下降18.1、30.4个百分点,净利润均值分别为-1.6亿元、-10.9亿元,同比分别下降112.7%、128.7%。

事实上,受市场调整周期影响,多数房企财务安全性正经受考验。报告显示,沪深上市房地产公司净负债率均值为70.8%,同比上升2.9个百分点;内地在港上市房地产公司净负债率均值分别为81.0%,同比上升13.2个百分点。与此同时,房企的短期偿债能力持续下降,沪深上市房地产公司的现金短债比均值为1.39;内地在港上市房地产公司现金短债比均值为0.79。

市值走低,进入差异化竞争时代

由于房地产市场处于深度调整期,资本市场对房地产行业投资更加审慎,沪深及在港上市房企市值均值均有所下降。报告显示,沪深上市房地产公司市值均值为153.7亿元,同比下降10.4%,内地在港上市房地产公司市值均值为132.3亿元,同比下降18.4%。

此外,2022年,房地产上市公司盈利能力显著下降,股东收益水平持续回落,部分房企逆势增长。具体来看,沪深上市房地产公司每股收益均值为-0.22元,较上年下降257.1%;内地在港上市房地产公司均值则为-0.62元,同比下降251.2%。

值得关注的是,去年房地产板块持续走低,沪深及内地在港房地产上市公司表现整体不如大盘。而2023年一季度,伴随着全国新房市场情绪的修复,房企销售业绩有所好转,央国企和优质民企销售表现相对较好,企业融资环境持续改善,但待偿债务余额较高,企业资金压力不减。在此背景下,投资者将更加关注企业可持续经营能力和长期价值,保持稳健经营、展现出拿地与融资能力的企业更易获得投资者的青睐。

刘水认为,未来,新房市场规模继续向上突破的动能减弱,企业分化不断加深,房地产上市公司竞争将进入差异化竞争时代。上市房企需内外兼修,对内顺应周期调整财务结构,保持充足的偿债能力,打造风险缓冲垫;对外充分利用政策资源,发挥自身优势,抓住窗口期及时补充融资资金,借助政策工具优化资产负债表,为适应行业新周期提前做好准备。