10月70城房价出炉:再次低位徘徊,后市如何?专家这样说……

今天上午,国家统计局2023年10月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

数据显示,10月,70个大中城市商品住宅销售价格环比下降城市个数略增,9 月新建商品住宅价格环比上涨有15 城,到了10月,则下降为11城。环比看,西安涨幅0.6%领跑,一线城市中,除了上海涨0.2%,其他北京、广州、深圳分别为跌0.4%、跌0.7%、跌0.5%。

各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比涨跌互现。

房价环比下降

各线城市商品住宅销售价格环比下降。具体来看,10月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.3%,其中北京、广州和深圳环比分别下降0.4%、0.7%和0.5%,上海环比上涨0.2%;二手住宅环比由上月上涨 0.2% 转为下降0.8%,其中北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%。

二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%,降幅比上月收窄0.1 个百分点;二手住宅环比下降0.5%,降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降 0.5% 和 0.6%,降幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。

10月,70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有 56个和67个,均比上月增加2个。

各线城市商品住宅销售价格同比涨跌互现。具体来看,10月,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.3个百分点,其中北京和上海同比分别上涨2.1%和4.4%,广州和深圳同比分别下降 2.0%和2.8%;二手住宅同比下降1.9%,降幅比上月扩大0.5个百分点,其中北京、上海、广州和深圳同比分别下降0.2%、2.3%、3.9%和1.3%。

二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅同比下降3.3%,降幅比上月扩大 0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降1.5%和3.6%,降幅均比上月扩大0.1个百分点。

10月,70个大中城市中,新建商品住宅销售价格同比下降城市有47个,比上月增加2个;二手住宅同比下降城市有67个,个数与上月相同。

“房价低迷有点出乎意料”

对于10月70城的房价指数,广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉总结,呈现三个特征:

1、新房环比跌幅再次扩大。

10月全国70个城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.4%,连续5个月下跌,跌幅比上月扩大了0.1个百分点。70城的房价6月份开启下跌以来,整体呈现跌幅扩大态势,9月在销售环比回升的支撑下,跌幅保持,但10月再次扩大。其中,一线城市环比下跌0.3%,9月指数为0%,有点出乎意料;二线城市环比下跌0.2%,上月为0.3%,三线城市跌幅由上月的-0.3%扩大至0.5%。同比方面,10月新房同比下跌0.6%,连续19个月同比下跌,跌幅连续4个月持平在0.6%。

2、一线城市二手房价跌幅再次居前。

10月,全国70个城市二手住宅价格指数环比下跌0.6%,连续5个月环比下跌,跌幅连续三个月持平后再次扩大。其中,一线城市环比下跌0.8%,9月止跌反弹后再次下跌;二线、三线环比分别下跌0.5%和0.6%,均连续5个月下跌,二线城市跌幅持平、三线城市跌幅继续扩大。同比方面,9月70城房价下跌3.4%,连续下跌20个月,但跌幅比上月扩大0.2个百分点。

3、二手房下跌城市数创新高。

10月,新房环比上涨的城市只有11个,比9月减少了4个,下跌城市数有56个。二手房环比上涨城市数只有2个,创2014年10月份以来的新低,下跌城市数67个,同样创下新高。新房方面,一线城市继续分化,京沪表现相对较好,广深相对较弱,新房环比分别下跌0.7%和0.5%。二手房方面,一线城市表现更弱,特别是京沪,其中北京下跌1.1%,上海下跌0.8%,广州下跌0.8%,深圳下跌0.5%。昨天退出限购的厦门下跌0.9%,跌幅居前。一、二线热度城市二手房价跌幅居前。

10月,商品房市场没有延续9月份跌幅趋缓的走势,李宇嘉认为主要是因为4个因素:

一是10月国庆期间外出人数创新高,买房情绪下降。10份单月,全国商品房销售面积比9月环比下跌28.4%,对房价的支撑力度下降。

二是开发商国庆期间加大折扣卖房力度,大多数开发商推出一口价、特价等房源,一方面是为了去尾货(今年以来新推盘去化率热度城市不到50%),另一方面也是为了迎接年底业绩。

三是供给端风险继续蔓延,国企、稳健型民企也在列,导致买房情绪进一步下滑。

四是限购退出以后,二手房挂牌量明显增加,而新房折扣力度大,分流需求导致二手房不得不降价促销。

展望11-12月,李宇嘉认为,房价还会继续保持10月的低位徘徊走势,开发商为了缓解资金链,以及全年业绩,必然会进一步加大折扣营销力度。目前看,除了低价策略外,并没有更好的营销手段,预计年底价格指数继续表现低迷。

建议关注二手房消化问题

从另外一方面来看,易居研究院研究总监严跃进认为,10月房价指数下跌城市数量有所增加,或和各地四季度放松限价政策有关系,说明房价让利优惠空间大,购房的性价比进一步提高。

观察房价指数环比增速,总体上呈现了小幅扩大的态势,这说明房价趋稳的基础还需要巩固。其中,三类城市均出现房价指数为负的情况,说明各地还需要再接再厉做好保障工作。包括昨天厦门对于岛内取消限购,说明各地市场复苏还需要有更强的政策刺激。各地对于市场形势认识更精准,更有助于促进市场复苏和向好发展。

严跃进认为,各地在消化既有的政策基础上,进一步让利促销是比较主流的做法,有助于增强购房者的入市积极性。总体上此类价格的调整是合理的,是供求关系变化下的正常体现。各地要把好的购房政策和性价比高的购房价格做结合,做好四季度的营销工作。

对于后市,10月数据已经说明,房价指数的回暖还需要进一步努力,要进一步把各地的购房政策宣传好和释放好,真正促进购房信心回升。同时一些地方的价格让利动作,也要用足用好,真正让购房者的购房成本降下来。另外各地要观察楼市的运行情况,进一步做好政策储备,以促进房地产市场的向好发展。

对于二手房市场,可以看出,10月,房源挂牌量是明显增加的,供大于求的矛盾有所凸显。但严跃进提醒,此类房东挂牌其实还是希望进行住房改善的。只是这背后是有一定的堵塞的,关键还是要把堵塞点打通。尤其是,三类城市二手房价格都出现下跌,说明二手房矛盾是比较普遍的。关键在于,一线城市二手房的跌幅比较大,说明矛盾要更加尖锐点。“二手房挂牌房源的消化”应该是后续政策方面重点关注的内容。

从各地反馈的情况看,二手房价格下降,既有挂牌增加带来的供应压力原因,也有房东降价幅度增大的原因。破解此类问题,严跃进建议要从全面放松限购、鼓励中小户型加快交易等角度进行,逐渐促进各城市二手房价格的企稳。

当前对于二手房的政策是偏少的。如果二手房盘活了,居民家庭就有收入,就有能力换购新房,也有能力促进房企新房去库存,也进一步改善房企的资金状况和解决债务问题。严跃进建议后续要重视二手房的交易情况和市场行情。